การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย พ.ศ.2528-2555 กรณีศึกษากรุงเทพมหานครและปริมณฑล

 การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย พ.ศ.2528-2555
กรณีศึกษากรุงเทพมหานครและปริมณฑล 

     การเรียนรู้จากอดีตย่อมสามารถนำไปรับใช้ปัจจุบันและโดยเฉพาะอนาคตที่จะไม่หลงตกสู่วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่ว่าด้วยการ “เฟื่อง” “ฝ่อ” “ฟุบ” และ “ฟื้น” ดังที่อาจารย์พัลลภ กฤตยานวัช บรรณาธิการบริหาร วารสารอาคารสงเคราะห์เคยให้ข้อสังเกตไว้ บทความนี้จึงนำความจริงเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2528-2555 มาพิจารณาพร้อมข้อสังเกตจากกรณีของโลกและ AEC ในอนาคต

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2555
          ในช่วง พ.ศ.2528 ถึง 2555 มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รวบรวมไว้ โดยจะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2528-2534 และชะลอตัวในช่วง พศ.2535-2539 หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542  และกลับฟื้นตัวอีกในช่วงปี 2543-2548 จากนั้นก็ชะลอตัวลง จนมาฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2553 ต่อเนื่องถึงปี 2555

ภาพที่ 1: การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2528-2555

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผลการศึกษาในปี 2554 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส {1} พบว่า แปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 560 ล้านบาท คาดว่าในปี 2555 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา

การเปลี่ยนแปลงราคาบ้านหลังเดิม

          กรณีศึกษานี้เป็นการติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยแยกที่อยู่อาศัยออกเป็นกลุ่ม ๆ และสำรวจทุกรอบครึ่งปีในโครงการเดิมตั้งแต่ เดือนธันวาคม พ.ศ.2534 จนถึงเดือนมิถุนายน 2555 ผลการศึกษาถือเป็นกรณีศึกษาของการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยต่างประเภท ดังนี้:

ภาพที่ 2: การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยต่างประเภท กรณีหลังเดิม

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (2555). Real Estate Index, 2012 Mid Year.

  กรุงเทพมหานคร

บทสรุปและข้อสังเกต

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยคงไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากการถดถอยของประเทศในยุโรปและสหรัฐอเมริกา ซึ่งขณะนี้กำลังค่อย ๆ ฟื้นตัว ส่วนหนึ่งเพราะมีประเทศรัสเซียที่มีเศรษฐกิจที่ดีต่อเนื่องเข้ามาทดแทน นอกจากนี้จากการรวมตัวเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนก็ยิ่งจะทำให้ภูมิภาคนี้แข็งแกร่ง และทำให้ประเทศไทย มีแรงดึงดูดให้ต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทย มากกว่าที่ไทยจะไปลงทุนในประเทศอาเซียน 
          เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังจะขยายตัวต่อไปในอนาคตในอีก 5 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีปัจจัยที่จะทำให้เกิดภาวะพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั่นก็คือ การเกิดฟองสบู่ของการเปิดตัวโครงการจนมากมายเกินความต้องการ แต่กรณีนี้ยังไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ เพียงมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้น นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตให้สถาบันการเงินประเมินค่าทรัพย์สินเองโดยไม่ต้องใช้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระ และการที่สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อในราคาประเมินที่อาจจะสูงเกินจริงจนจะก่อให้เกิดปัญหาในอนาคตได้