วิถีคนเมืองนิยมซื้ออสังหาฯ ใกล้รถไฟฟ้า

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้วิเคราะห์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ลงทะเบียนเข้าชมงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 28”


ซึ่งจัดขึ้นโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อเดือนพฤษภาคม 2556 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดยสำรวจผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 10,000 คน พบว่า

อสังหาริมทรัพย์ 1-2 ล้านบาท พื้นที่ใกล้รถไฟฟ้าเป็นที่ต้องการมากที่สุด 

ผลสำรวจพบว่าประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 38 รองลงมาร้อยละ 37 เป็นห้องชุด และอีกร้อยละ 17 เป็นทาวน์เฮ้าส์

ด้านพื้นที่ที่ต้องการซื้อ พบว่าร้อยละ 53 ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้า ร้อยละ 26 ต้องการซื้อใกล้สถานที่ทำงาน ซึ่งหมายถึงโซนที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในปัจจุบัน หรือกำลังก่อสร้าง หรือมีโครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต

เขตที่ผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดในกรุงเทพฯ เรียงตามลำดับ 

คือ บางนา ลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวาง พระโขนง บางกะปิ พญาไท ธนบุรี สาทร และคลองเตย

ในจังหวัดนนทบุรี อำเภอที่มีความต้องการซื้อสูงสุด คือ อำเภอเมืองนนทบุรี บางบัวทอง ปากเกร็ด และบางใหญ่ ส่วนในจังหวัดสมุทรปราการ อำเภอที่มีความต้องการซื้อสูงสุด ได้แก่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ บางพลี และพระประแดง  

ผลสำรวจด้านระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อพบว่าร้อยละ 13 จะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาระหว่างการจัดงาน ร้อยละ 35 ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1-6 เดือน ร้อยละ 18 ต้องการซื้อภายใน 6-12 เดือน ร้อยละ 23 ต้องการซื้อภายใน 1-2 ปี และร้อยละ 11 ต้องการซื้อในระยะเวลาเกิน 2 ปีขึ้นไป ร้อยละ 58 ต้องการซื้อ เพื่อแยกครอบครัวหรือแต่งงาน และเพื่อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในขณะที่อีกร้อยละ 19 ของผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นทรัพย์สิน และเพื่อลงทุนหรือให้เช่า

ผู้บริโภคส่วนใหญ่ ร้อยละ 78 มีความต้องการใช้แหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงิน โดยร้อยละ 73 มีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนไม่เกิน 20,000 บาท 

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคส่วนใหญ่ คือร้อยละ 67.

ความสัมพันธ์ระหว่าง “ เทคโนโลยีด้านสารสนเทศภูมิศาสตร์ ” กับ “ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ”

              สำหรับ ในประเทศไทยนั้น การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานให้เช่า-ขาย ศูนย์การค้า ธุรกิจโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ รีสอร์ท สนามกอล์ฟ และนิคมอุตสาหกรรม แต่ธุรกิจที่มีบริษัทดำเนินการมากที่สุดและมีการแข่งขันสูง คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีบริษัทขนาดใหญ่ที่ดำเนินการอยู่ไม่ต่ำกว่า 50 บริษัท และยังมีบริษัทขนาดเล็กหรือบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างอีกเป็นจำนวนมาก การดำเนินการของบริษัทต่างๆ มีตั้งแต่พื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพื้นที่หัวเมืองใหญ่ต่างๆ เช่น เชียงใหม่ โคราช ขอนแก่น ภูเก็ต เป็นต้น แต่พื้นที่ที่มีการแข่งขันสูงที่สุดคงหนีไม่พ้น พื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล




  
ความสัมพันธ์ระหว่าง “ เทคโนโลยีด้านสารสนเทศภูมิศาสตร์ ” กับ “ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ”
   “ เทคโนโลยีด้านสารสนเทศภูมิศาสตร์ ” ตามความหมายของ ศูนย์วิจัยภูมิสารสนเทศเพื่อประเทศไทย คณะวิทยาศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (http://www.gisthai.org/about-gis/gis.html) ให้ความหมายว่า ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ หรือ Geographic Information System : GIS คือ กระบวนการทำงานเกี่ยวกับข้อมูลในเชิงพื้นที่ด้วยระบบคอมพิวเตอร์ ซึ่งข้อมูลในเชิงพื้นที่แบบที่คนทั่วไปเข้าใจได้ง่ายๆ ก็คือ ข้อมูลที่ปรากฎบนพื้นที่ทั้งหมด ทั้งถนน แม่น้ำ เสาไฟฟ้า สถานที่สำคัญต่างๆ แม้กระทั่งอาคาร บ้านเรือน ที่เรามองเห็นโดยทั่วไปนั่นเอง โดย GIS มี หน้าที่ในการนำเข้าข้อมูลเหล่านั้น มาทำการปรับแต่งและบริหารจัดการร่วมกับข้อมูลประกอบอื่นๆ เพื่อทำการวิเคราะห์และแสดงผลออกมาในรูปแบบของแผนที่

ความหมายของ “ อสังหาริมทรัพย์ ” คือ ที่ดินกับทรัพย์สินอันติดอยู่กับที่ดินนั้น หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดินนั้น อนึ่ง คำว่าอสังหาริมทรัพย์หมายรวมถึง สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นด้วย ( ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100 ดังนั้น ที่ดินต่างๆ สามารถนำมาใช้เพื่อการเป็นที่อยู่อาศัย เพื่อการค้า หรือเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ได้ “ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ” จึง เป็นการดำเนินธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินในรูปแบบต่างๆ ทั้งการทำเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม รีสอร์ท หรือนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น       จาก นิยามดังกล่าวข้างต้นจะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่สามารถนำเทคโนโลยีด้านสารสนเทศ ภูมิศาสตร์และข้อมูลเชิงพื้นที่มาประยุกต์ใช้ได้ทั้งในทางตรง เช่น การค้นหา แสดงผล วิเคราะห์ตำแหน่งที่ตั้งของโครงการ เป็นต้น หรือในทางอ้อม คือ การใช้ประโยชน์จากปัจจัยทางพื้นที่ด้านอื่นๆ เช่น ความใกล้-ไกลจากเส้นทางคมนาคม การขนส่งสาธารณะ หรือแหล่งธุกิจการค้าต่างๆ เป็นต้น โดยนำมาวิเคราะห์ประกอบการตัดสินใจในการจัดทำโครงการ หรือสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าเพื่อนำไปสู่การตัดสินใจซื้อของลูกค้า เป็นต้น

UN เผยจำนวนผู้ลี้ภัยสงครามทั่วโลก '4 วินาทีต่อ 1 คน'

เนื่องในโอกาสที่วันนี้ เป็นวันผู้ลี้ภัยสากล ที่กำหนดโดยสหประชาชาติ สำนักงานข้าหลวงใหญ่ผู้ลี้ภัยแห่งสหประชาชาติ หรือ UNHCR จึงได้เปิดเผยข้อมูลล่าสุด เกี่ยวกับจำนวนผู้ลี้ภัยทั่วโลก ที่ในขณะนี้ มีมากถึง 45 ล้าน 2 แสนคน ในจำนวนนี้ เป็นผู้อพยพย้ายถิ่นฐานไปยังเมืองอื่นๆภายในประเทศของตน 28 ล้าน 8 แสนคน และเป็นผู้ที่อพยพข้ามพรมแดนของประเทศ ไปยังประเทศอื่น 15 ล้าน 4 แสนคน รวมถึง ผู้อพยพที่อยู่ระหว่างการขอสถานะเป็นผู้ลี้ภัยอีก 937,000 คน ซึ่งถือเป็นจำนวนที่มากที่สุดในรอบ 19 ปี โดยสาเหตุหลัก มาจากปัญหาความขัดแย้งที่เกิดขึ้นในประเทศต่างๆทั่วโลก ที่ได้ลุกลามบานปลายเป็นสงครามกลางเมือง หรือการสู้รบในวงกว้าง ทำให้พลเมืองของประเทศนั้นๆต้องอพยพออกนอกประเทศ เพื่อหนีภัยสงคราม

 

 

ซึ่งจากสถิติที่มีการบันทึกเอาไว้พบว่า ในปี 2555 ที่ผ่านมา มีผู้อพยพกว่า 1 ล้าน 1 แสนคน ที่อพยพข้ามพรมแดนไปยังประเทศอื่น ขณะที่ อีกกว่า 6 ล้าน 5 แสนคน อพยพย้ายถิ่นฐาน จากบ้านเกิดของตนไปอาศัยในเมืองอื่นๆของประเทศ ซึ่งเมื่อนำมาหาค่าเฉลี่ยแล้วปรากฏว่า ทุกๆ 4.1 วินาที จะมีผู้อพยพเกิดขึ้น 1 คน 

 

 

โดยผู้อพยพร้อยละ 55 ล้วนเป็นผู้อพยพที่หนีภัยสงครามที่เกิดขึ้นในประเทศอัฟกานิสถาน โซมาเลีย อิรัก ซูดาน และซีเรีย ซึ่ง 1 ใน 4 ของผู้อพยพกลุ่มนี้ เป็นชาวอัฟกัน นอกจากนี้ ปัญหาความขัดแย้งที่เกิดขึ้นในประเทศมาลี  คองโก และสาธารณรัฐแอฟริกากลาง ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่ง ที่ทำให้เกิดผู้อพยพย้ายถิ่นฐานและผู้ลี้ภัยเป็นจำนวนมาก

 

 

สิ่งที่น่าสังเกตก็คือ จำนวนผู้อพยพที่ตัดสินใจเดินทางกลับบ้านเกิดของตนมีน้อยมาก เมื่อเทียบกับผู้อพยพที่ย้ายออกจากถิ่นฐานเดิม โดยปีที่ผ่านมา มีผู้อพยพกลับบ้านเกิดของตนเองราว 526,000 คนเท่านั้น ขณะที่ ผู้อพยพที่ไปตั้งรกรากอยู่ในประเทศร่ำรวย หรือประเทศที่พัฒนาแล้ว มีมากถึง 886,000 คน ซึ่งถือเป็นจำนวนที่มากที่สุดเป็นประวัติการณ์

 

 

สำหรับสถานการณ์ที่ UNHCR แสดงความกังวลมากที่สุดในตอนนี้ ก็คือสถานการณ์ในประเทศซีเรีย ที่ส่อแววว่าจะเลวร้ายลงเรื่อยๆ ซึ่งเมื่อตอนสิ้นปี 2555 มีผู้อพยพชาวซีเรีย 650,000 คน ที่เดินทางออกนอกประเทศ แต่ล่าสุด จำนวนผู้อพยพชาวซีเรียกลับมีมากถึง 1 ล้าน 6 แสนคน โดย UNHCR คาดว่า ภายในสิ้นปีนี้ จำนวนผู้อพยพชาวซีเรีย อาจเพิ่มมากกว่า 3 ล้าน 5 แสนคนก็เป็นได้ ซึ่งดินแดนที่ชาวซีเรียอพยพไปอาศัยลี้ภัยสงครามนั้น ก็คือประเทศเพื่อนบ้านอย่างจอร์แดน เลบานอน ตุรกี และอิรัก ซึ่งตอนนี้ ประเทศเหล่านี้ เริ่มไม่สามารถรับมือกับจำนวนผู้อพยพชาวซีเรียที่เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆได้

 

 

นอกจากนี้ UNHCR ยังเผยว่า ประเทศกำลังพัฒนาทั้งหลาย คือประเทศที่ให้ความช่วยเหลือกับกลุ่มผู้อพยพลี้ภัยสงครามมากที่สุด ซึ่งปีที่ผ่านมา ปากีสถานเป็นประเทศที่มีผู้อพยพเดินทางเข้าไปอาศัยอยู่มากที่สุด ถึง 1 ล้าน 6 แสนคน รองลงมาคือประเทศอิหร่าน ที่มีมากถึง 868,200 คน และเยอรมนี คืออันดับที่ 3 หลังมีผู้อพยพเข้าไปมากถึง 589,700 คน

 

 

ทั้งนี้ จำนวนผู้อพยพที่เพิ่มมากขึ้นดังกล่าว ถือเป็นครั้งแรกในรอบ 19 ปี นับตั้งแต่เกิดเหตุการณ์ฆ่าล้างเผ่าพันธุ์ในประเทศรวันดา รวมถึงเหตุนองเลือดที่เคยเกิดขึ้นในยูโกสลาเวียในอดีต

8 แนวโน้มทางเศรษฐกิจ

แนวโน้มดังกล่าวนี้ นิตยสาร BRW เน้นว่าเป็นแนวโน้มที่ถูกพิจารณาว่ามีผลกระทบอย่างชัดเจน และ จำเป็นที่จะต้องหาทางแก้ไขหรือจัดการรับมือกับแนวโน้มนั้นๆ อย่างเร่งด่วน 

ถึงแม้ว่านิตยสาร BRW จะเน้นรายงานผลกระทบต่อธุรกิจของประเทศออสเตรเลีย และต่อระบบเศรษฐกิจโลกโดยรวมก็ตาม ผมเห็นว่าแนวโน้มทั้งแปดนี้น่าที่จะได้รับการพิจารณาโดยนักธุรกิจไทยด้วยเช่นกัน บางแนวโน้มกระทบกับประเทศไทยโดยตรง ในขณะที่บางแนวโน้มอาจจะมองว่ายังมาไม่ถึงประเทศไทย แต่ในอนาคตอันใกล้ก็จะมาถึงอย่างแน่นอน 

แนวโน้มทั้งแปดนี้ ได้แก่ 

หนึ่ง การเติบโตของเศรษฐกิจจีนที่สามารถดำรงตนเป็นหนึ่งในเสาหลักทางเศรษฐกิจของโลก ในปี คริสต์ศักราช 1800 จีนเคยมีส่วนแบ่งการผลิตทางด้าน อุตสาหกรรมมากถึงหนึ่งในสี่ของโลก แต่ในปีคริสต์ศักราช 1975 จีนกลับมีส่วนแบ่งเพียง 1.5% ของโลกเท่านั้น อย่างไรก็ตาม การปรับเปลี่ยนนโยบายทางเศรษฐกิจ ทำให้จีนกลับมาสู่ตำแหน่งเดิมอีกครั้ง นอกจากนี้เมื่อพิจารณาถึงสาเหตุการเติบโตในอนาคต จีนจะเติบโตโดยเศรษฐกิจภายในประเทศเป็นหลักบวกกับการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในเรื่องการส่งออก ซึ่งต่างจากประเทศในเอเชียอื่นๆ ที่อาศัยการส่งออกเป็นตัวฉุดการเติบโตเป็นหลัก 

การเติบโตของจีนจึงถูกเปรียบว่าเหมือนกับการ เติบโตของอังกฤษในช่วงแรกของศตวรรษที่ 19 เหมือน เยอรมนีในช่วงหลังของศตวรรษที่ 19 เหมือนอเมริกาในช่วงแรกของศตวรรษที่ 20 และเหมือนญี่ปุ่นในช่วงหลังของศตวรรษที่ 20 

สอง จำนวนแรงงานที่ลดลง อายุของวัยทำงาน ที่เพิ่มขึ้นกลายเป็นปัญหาสำคัญของธุรกิจในปัจจุบัน อายุของแรงงานที่เพิ่มขึ้นส่งผลต่อรูปแบบการบริหารงานและการทำการตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่นเดียวกับ การบริโภคและการวางนโยบายของภาครัฐบาล ที่สำคัญ อายุของแรงงานที่เพิ่มขึ้นส่งผลต่อจำนวนแรงงานที่ลดลง 

ถึงแม้ว่าการเปลี่ยนแปลงในตลาดแรงงานที่ผู้หญิงเข้ามาเป็นแรงงานที่สำคัญไม่แพ้ผู้ชาย แต่อัตราการเพิ่มของประชากรที่ลดลง โดยเฉพาะในประเทศที่พัฒนาแล้ว ส่งผลต่อโครงสร้างประชากรอย่างชัดเจน ซึ่งการปรับเปลี่ยนโครงสร้างของประชากรเป็นเรื่องที่ต้องใช้เวลายาวนานพอสมควร 

ในประเทศออสเตรเลียเองก็ประสบปัญหานี้ โดยทางภาครัฐบาลกำลังพยายามหาทางแก้ปัญหาทางหนึ่งคือการเพิ่มประสิทธิภาพในการผลิตของแรงงานที่มีอยู่ อีกทางหนึ่งคือการนำเข้าแรงงานจากต่างประเทศ 

สาม เสถียรภาพของราคา ปัจจุบันสภาพเศรษฐกิจที่เกิดอุปทานส่วนเกิน, การผลิตเพื่อมุ่งสู่การป้อนตลาดโลก โดยโยกย้ายฐานการผลิตไปสู่ประเทศที่มีต้นทุนการผลิตต่ำ และบทบาทของการรักษาเสถียรภาพของราคาผ่านนโยบายของธนาคารกลางโดยอาศัยการควบคุมอัตราเงินเฟ้อ ส่งผลให้เกิดเสถียรภาพของราคา, อัตราเงินเฟ้อต่ำ และอัตราดอกเบี้ยต่ำ 

สภาพดังกล่าวทำให้บริษัทต่างๆ จำเป็นจะต้อง ปรับปรุงประสิทธิภาพในการผลิต และลดต้นทุน เพื่อเพิ่มกำไรของบริษัท 

สี่ การปฏิวัติไอทีอีกครั้ง ถึงแม้ว่าการปฏิวัติใน อุตสาหกรรมเทคโนโลยีสารสนเทศจะเริ่มต้นตั้งแต่ช่วงทศวรรษที่ 1990 ก็ตาม การพัฒนาทางด้านเทคโนโลยี อย่างรวดเร็วของคอมพิวเตอร์ บวกกับความก้าวหน้าทางด้านเทคโนโลยีการสื่อสาร ทำให้ยุคดิจิตอลกลับมา อีกครั้งหนึ่ง ถึงแม้จะดูเหมือนว่ายุคดิจิตอลจบสิ้นไปตั้งแต่การแตกสลายของยุคดอทคอมเมื่อช่วงต้นทศวรรษ 2000 

การเข้ามาแทนที่สายโทรศัพท์ของการส่งสัญญาณ เสียงไปบนเครือข่ายอินเทอร์เน็ต หรือ Voice over IP (VoIP), การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของประสิทธิภาพการทำงานของคอมพิวเตอร์ และการใช้เทคโนโลยีทางด้านไอทีในชีวิตประจำวันที่ง่ายขึ้น จนทำให้การใช้งานเทคโนโลยีทางด้านไอทีเหมือนการใช้ไฟฟ้าหรือแก๊สที่ใครๆ ก็ใช้ได้ จะเป็นสาเหตุสำคัญของการปฏิวัติในภาคดิจิตอลอีกครั้งหนึ่ง 

ห้า การปฏิวัติทางด้านการผลิต, ยา และ เกษตรกรรมผ่านไบโอเทคโนโลยี หรือ Life Sciences เป็นแนวโน้มสำคัญที่เริ่มต้นจากการเข้าใจความหมายของยีนของมนุษย์ การปฏิวัติทางด้านไบโอเทคโนโลยีทำให้การพัฒนาทางด้านการเกษตร, คอมพิวเตอร์, ยา, เคมี และสุขภาพเปลี่ยนไป เช่นเดียวกับการเปลี่ยนแปลง ในภาคการใช้พลังงาน 

หก การขาดแคลนน้ำ ถือเป็นปัญหาทางด้านสิ่งแวดล้อมที่ต้องการการแก้ไขอย่างเร่งด่วนที่สุด มากกว่าปัญหาเรื่องปฏิกิริยาเรือนกระจกที่ส่งผลให้โลกร้อนขึ้นและเป็นที่ถกเถียงกันอยู่เสียอีก องค์การสหประชาชาติประกาศว่า นับจากปีคริสต์ศักราช 1900 ถึง 1995 การบริโภคน้ำเพิ่มขึ้นหกเท่า เมื่อเทียบกับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นเพียงสองเท่าเท่านั้น และคาดการณ์ว่า ภายในปีคริสต์ศักราช 2025 สองในสามของประชากรโลกจะประสบกับภาวะขาดแคลนน้ำ 

เจ็ด ภูมิศาสตร์การเมืองโลกที่เปลี่ยนแปลงไป การเติบโตของประเทศสหรัฐอเมริกาในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และเหตุการณ์การก่อการร้ายเมื่อวันที่ 11 กันยายน 2001 ส่งผลต่อสมดุลของการเมืองโลกอย่างชัดเจน ยุคสงครามเย็นได้จบสิ้นไป แต่กลับถูกแทนที่ด้วยความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่ทำให้เส้นแบ่งพรมแดนระหว่างประเทศสูญสลายไป เกิดเป็นการรวมกลุ่มทางเศรษฐกิจและกลุ่มศาสนาแทน ความขัดแย้งจะเปลี่ยนจากการขัดแย้งทางด้านอุดมการณ์การเมืองไปสู่การขัดแย้งทางการค้าและทางศาสนา ที่นับวันยิ่งรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ 

สุดท้าย การอพยพแรงงาน การขาดแคลนแรงงานจากอัตราการเกิดที่ลดต่ำลง โดยเฉพาะในประเทศตะวันตก ทำให้เกิดการอพยพของแรงงานมีฝีมืออย่างกว้างขวางทั่วโลก แต่ในอีกมิติหนึ่ง ปัญหาสังคมกลับเกิดขึ้นอย่างกว้างขวางเช่นกัน ปัญหาความรุนแรงในประเทศเนเธอร์แลนด์สะท้อนให้เห็นสภาพปัญหาสังคมที่ค่อนข้างชัดเจนจากการพยายามแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจ การพยายามคงประสิทธิภาพในการผลิตที่สูงของประเทศตะวันตกต้องพึ่งพาการอพยพ เข้ามาของแรงงานมีฝีมือมากขึ้น แต่ขณะเดียวกัน ความเสี่ยงทางด้านการเมืองและสังคมกำลังเพิ่มขึ้นเป็น เงาตามตัว ซึ่งสาเหตุสำคัญคือ การรังเกียจสีผิว และ เผ่าพันธุ์ ซึ่งเป็นปัญหาอ่อนไหวที่ยังคงต้องถกเถียงกันไปอีกนาน 

12 ที่ดินทำเลทองที่ราคาซื้อแพงกว่าราคาประเมินลิบลิ่ว

เปิดรายชื่อ 12 โซนที่ดินทำเลทองที่มีการซื้อขายที่แพงขึ้นมากเมื่อเทียบกับราคาประเมิน โดยถนนวิทยุ เป็นแชมป์ ซื้อขายจริงตารางวาละ 1.7 ล้าน

 

จากราคาประเมินรอบบัญชีปี 2555-2558 ที่ประกาศบังคับใช้ไปแล้ว พบว่าที่ดินแนวรถไฟฟ้าย่านธุรกิจมีการปรับตัวขึ้นสูงมาก แต่เมื่อเทียบกับราคาซื้อ-ขายจริงในตลาดกลับพบว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่ประกาศออกมานั้นยังต่ำกว่าราคาตลาดหลายช่วงตัว

 

           ทั้งนี้ จากผลการสำรวจของบริษัท เซ็นจูรี 21 เรียลตี้ แอฟพิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด พบว่าปัจจุบันราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าย่านธุรกิจมีการเสนอขายกันแพงขึ้นมาก และมีแนวโน้มครึ่งปีหลังนี้ราคาจะขยับขึ้นอีกเช่นกัน ส่งผลให้ต้นทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมสูงขึ้น ผู้ประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายค่ายหันมาปรับตัวด้วยการดีไซน์ห้องให้มีขนาดเล็กลงเพื่อสู้กับต้นทุนดังกล่าว

            โดยบริษัทได้สำรวจราคาซื้อขายที่ดินแนวรถไฟฟ้าย่านธุรกิจที่เหมาะสำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียมมีด้วยกัน 12 ทำเล ที่มีการซื้อขายที่แพงขึ้นมากเมื่อเทียบกับราคาประเมินของทางราชการที่ประกาศบังคับใช้ล่าสุดเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2555

 

           ซึ่ง12 ทำเลทองที่มีการซื้อขายที่แพงขึ้นมากเมื่อเทียบกับราคาประเมินของทางราชการ มีดังนี้

 

1. ถนนวิทยุ แชมป์แพงสุดตอนนี้ ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ราคาประเมินอยู่ที่ 5-7 แสนบาท/ตารางวา ล่าสุด ราคาซื้อขายถีบตัวสูงขึ้นถึง 1.7 ล้านบาท/ตารางวา

 

2. ถนนเพลินจิต ราคาซื้อขาย 1.5 ล้านบาท/ตารางวา เทียบกับราคาประเมินอยู่ที่ 8 แสนบาท/ตารางวา ราคาเสนอขายล่าสุดเกิน 1.5 ล้านบาท/ตารางวา

 

3. ถนนราชดำริ ราคาเสนอขายล่าสุดเกิน 1.5 ล้านบาท/ตารางวา แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 7-8 แสนบาท/ตารางวา

 

4. ถนนพระรามที่ 1 ราคาซื้อขายจริงปรับตัวสูงถึง 1 ล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ราคาประเมินอยู่ที่ 4-8 แสนบาท/ตารางวา ส่วนราคาซื้อขายอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท/ตารางวา 

 

5. ถนนสุขุมวิท ราคาซื้อขายจริง 8 แสน-1.5 ล้านบาท/ตารางวา ส่วนราคาประเมินอยู่ที่ 1.5-5.2 แสนบาท/ตารางวา ราคาเสนอขายล่าสุด 1.3-1.5 ล้านบาท/ตารางวา

 

6. ถนนพญาไท-ราชเทวี นับว่ามีการเปลี่ยนแปลงสูงสุดถึง 84.61 เปอร์เซ็นต์ จากราคาประเมิน 5 แสนบาท/ตารางวา ราคาซื้อขายในตลาดอยู่ที่ 6.5 แสนบาท/ตารางวา ล่าสุดราคาเสนอขายอยู่ที่ 1.2 ล้านบาท/ตารางวา 

 

7. ถนนนราธิวาส-สาทร ตอนนี้ราคาเสนอขายล่าสุด 6 แสน - 1.2 ล้านบาท/ตารางวา สูงขึ้นจากราคาซื้อขายในตลาดอยู่ที่ 5-8.5 แสนบาท/ตารางวา เทียบกับราคาประเมินอยู่ที่ 4.5-6 แสนบาท/ตารางวา

 

8. ถนนสีลม ราคาเสนอขายในตลาดปัจจุบัน ตารางวาละ 7 แสน - 1 ล้านบาท จากราคาซื้อขายในตลาดก่อนหน้านี้อยู่ที่ 5-7 แสนบาท/ตารางวา ส่วนราคาประเมินอยู่ที่ 6.5 - 8.5 แสนบาท/ตารางวา 

 

9. ถนนพหลโยธิน ตั้งแต่ซอยอารีย์ 5-7 มีการขยับขึ้นพอประมาณ จากราคาประเมิน 3-3.5 แสนบาท/ตารางวา ขณะที่ราคาซื้อขายจริงในตลาดอยู่ที่ 6.5-7.5 แสนบาท/ตารางวา และราคาเสนอขายล่าสุดอยู่ที่ 6.5-9 แสนบาท/ตารางวา

 

10. ถนนรัชดาภิเษก โดยเฉลี่ยมีการเปลี่ยนแปลงไม่หวือหวาประมาณ 11 เปอร์เซ็นต์ ล่าสุดราคาเสนอขายขยับอยู่ที่ 5 แสนบาท/ตารางวา จากราคาซื้อขายจริงในตลาด 4.5 แสนบาท/ตารางวา โดยราคาประเมินอยู่ที่ 3.5 แสนบาท/ตารางวา

 

11. ถนนพระรามที่ 4 ปัจจุบันราคาเสนอขายอยู่ที่ 4.5-5 แสนบาท/ตารางวา จากราคาซื้อขายจริงในตลาด 4 แสนบาท/ตารางวา และราคาประเมิน 4-5 แสนบาท/ตารางวา

 

12. ถนนลาดพร้าว ราคาเสนอขาย 3.8 แสนบาท/ตารางวา เพิ่มขึ้นจากราคาซื้อขายจริงในตลาดอยู่ที่ 3.3 แสนบาท/ตารางวา ต่างกันเป็นเท่าตัวเมื่อเทียบกับราคาประเมินอยู่ที่ 1.8-1.9 แสนบาท/ตารางวา

 

การประเมินความพร้อมหลังการเปิด AEC

   ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในภูมิภาคนี้ ให้ความเห็นว่าเมื่อเทียบสถานการณ์เศรษฐกิจ พ.ศ.2553 กับปัจจุบัน 56% ประเมินว่าปัจจุบันดีกว่า มีเพียง 7% ที่เห็นว่าแย่ลง  ที่เหลือ 36% บอกว่าเหมือนเดิม  สำหรับในนายละเอียด ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากบรูไน สิงคโปร์ และไทย มองว่าสถานการณ์เศรษฐกิจยังแทบไม่เปลี่ยนแปลง  แต่ประเทศอื่น ๆ กลับมองว่าสถานการณ์ดีขึ้นเป็นหลัก  และเมื่อพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจในอีก 2 ปีข้างหน้า คือ พ.ศ. 2557 ส่วนใหญ่ 67% บอกว่าสถานการณ์น่าจะดีขึ้น มีเพียง 4% ที่คิดว่าจะเลวร้ายลง  อย่างไรก็ตามผู้แทนจากประเทศไทยส่วนใหญ่เห็นว่าจะยังคงเหมือนเดิม

 ต่อกรณีตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่า 63% คิดว่าสถานการณ์ตลาดดีขึ้นกว่าปี พ.ศ.2553  อย่างไรก็ตาม ราว ๆ ครึ่งหนึ่งของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากบรูไนและไทย คิดว่าสถานการณ์ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไร  ทั้งนี้อาจเป็นเพราะสถานการณ์ทางการเมืองในไทย และสถานการณ์ทางเศรษฐกิจของบรูไน ยังไม่กระเตื้องขึ้นนั่นเอง  และเมื่อพิจารณาถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีก 2 ปีข้างหน้าคือ ณ พ.ศ.2557 พบว่าส่วนใหญ่ 66%จากแทบทุกประเทศระบุว่าสถานการณ์น่าจะดีกว่าปัจจุบัน  อย่างไรก็ตามผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากประเทศไทยยังเห็นว่าตลาดยังจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงอะไรมากนักใน 2 ปีข้างหน้า

            ในแง่ของความน่าเชื่อถือทางวิชาชีพ  หากวิชาชีพแพทย์ ได้รับความน่าเชื่อถือสูงสุดถึง 100% วิชาชีพอื่นจะมีระดับความน่าเชื่อถือกี่เปอร์เซ็นต์  ผลการสำรวจพบว่า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประเมินวิศวกรอยู่ที่ 80%  ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเองอยู่ที่ 77%  นักกฎหมายอยู่ที่ 75% และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 68%  ทั้งนี้คงเป็นเพราะอาชีพนายหน้ายังไม่ได้มีการควบคุมอย่างจริงจังในประเทศส่วนใหญ่ในอาเซียนรวมทั้งประเทศไทย

            ต่อผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหากมีการเปิดเขตเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี พ.ศ.2558 ปรากฏว่า 62% เห็นว่าน่าจะส่งผลในทางบวกต่อประเทศของตนเอง  อย่างไรก็ตามในประเทศเช่นไทย เวียดนามดูเหมือนจะมีความห่วงใยเช่นกันต่อการเข้ามาแข่งขันทางการบริการวิชาชีพจากประเทศอื่น  และเมื่อถูกถามถึงความพร้อมในการรับมือกับการแข่งขันใน AEC ปรากฏว่า เวียดนามกลับมีความพร้อมที่สุดถึง 86% จาก 100%  รองลงมาคือมาเลเซียได้ 72%  อันดับสามคือไทย 67% และอินโดนีเซีย 63%  บรูไนและฟิลิปปินส์ ดูมีความพร้อมต่ำกว่าเพื่อนคือได้ 58% และ 57% ตามลำดับ

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่า ประเทศไทยจะเป็นเป้าหมายที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งที่ประเทศเพื่อนบ้านจะกรีฑาทัพเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย  ทั้งนี้โดยพิจารณาจากว่ากรุงเทพมหานครมีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินห์  นอกจากนั้นในพื้นที่ตากอากาศเช่นพัทยา สมุย ภูเก็ตและหัวหิน ก็มีต่างชาติสนใจมาลงทุนเป็นจำนวนมากเช่นกัน

แนวทางการแก้ปัญหาประชากร 7000 ล้านคน

 เมื่อประชากรโลกเหยียบ 7,000 ล้านคน : สภาพแวดล้อมจะเป็นอย่างไร

       การคาดการณ์ประชากรโลกในปี 2011 ของสมาคมประชากรโลกที่ หนังสือวารสารเนชั่นแนลจีโอกราฟฟิค ฉบับเดือนมกราคม 2554 นำมาลงหน้าปก เป็นการเตือนว่าในปีนี้ ประชากรโลกจะมีจำนวนถึง 7,000 ล้านคน ที่หลายประเทศจะต้องไม่ละเลย และเตรียมการรองรับการเพิ่มขึ้นของประชากร ซึ่งไม่กี่ปีมานี้เราพูดถึงประชากรโลกที่ 6,000 ล้านคน ทำให้ต้องแก่งแย่งทรัพยากรกันมหาศาล

                แต่ในขณะที่ปีนี้ประชากรโลกพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว กลับไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร เพราะที่ผ่านมาปัญหาของประชากรยังไม่ดูรุนแรงเท่ากับปัญหาเศรษฐกิจ การเมือง หรือปัญหาโลกร้อนที่กล่าวถึงกันในปัจจุบัน ความสำคัญไม่ได้อยู่ที่ประชากรเพิ่มสูงขึ้นเท่านั้น ในบางประเทศที่มีผู้สูงอายุปริมาณมากขึ้นต้องเป็นภาระที่รัฐบาลในหลายประเทศประสบปัญหาในการให้บริการทางสุขภาพ ความเป็นอยู่ของประชากรสูงวัยเหล่านั้นด้วยต้องใช้งบประมาณอีกมหาศาลในการดูแลเป็นภาระของประชากรวัยทำงานที่ต้องแบกภาระอีกทางหนึ่ง

                อย่างไรก็ตามความต้องการอาหาร ทรัพยากรที่มีมากขึ้น กระทบต่อสิ่งมีชีวิต สภาพแวดล้อมของโลกใบนี้อย่างมาก ตั้งแต่ทรัพยากรที่ดินแหล่งเพาะปลูก ที่เป็นที่อยู่อาศัยของสัตว์ป่า พืชพรรณธรรมชาติต่างถูกทำลายอย่างรวดเร็ว เพื่อตอบสนองความต้องการใช้ทรัพยากร ของประชากรโลก มีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การพัฒนาเมืองจึงไม่เพียงแต่สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ยังมีการขยายเมืองในพื้นที่รอบนอกอย่างมากมาย จึงไม่น่าแปลกใจที่สัตว์ป่าพืชพรรณตามธรรมชาติจะสูญพันธุ์เร็วขึ้นจากกิจกรรมต่างๆ ของมนุษย์

                จากสภาพที่เปลี่ยนแปลงจากการเพิ่มขึ้นของประชากรโลก ที่กล่าวมาแล้วผลจากกิจกรรมของมนุษย์ที่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมจนเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดคือการใช้ทรัพยากรพลังงานอย่างมหาศาล ในกิจกรรมต่างๆ ของมนุษย์ ก่อให้เกิดก๊าซเรือนกระจกจากกิจกรรมเหล่านั้น ยิ่งเป็นตัวผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนสภาพแวดล้อมให้ไม่น่าอยู่ยิ่งขึ้น โดยพิจารณาจากปรากฏการณ์ทางธรรมชาติ ไม่ว่าน้ำท่วม ภาวะความแห้งแล้ง ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่มีความรุนแรง หรือความถี่มากขึ้น นอกจากนี้ขอบเขตของผลกระทบที่เกิดขึ้น จากความสามารถของธรรมชาติที่เคยฟื้นสภาพอย่างรวดเร็ว กับดูเหมือนว่าโลกใบนี้เริ่มล้า และอ่อนแรง การฟื้นฟูสภาพกลับมาดังเดิมดูจะเป็นเรื่องยาก อย่างเช่นการเปลี่ยนแปลงของอุณหภูมิน้ำในทะเลจนเกิดปะการังฟอกขาว ที่พยายามจะพื้นฟูโดยเทคโนโลยีต่างๆ ของมนุษย์ ไม่ประสบผลสำเร็จเท่าที่ควร

                การบริโภคทรัพยากรต่างๆ ของมนุษย์ ในอัตราที่เพิ่มสูงขึ้นตามอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากร ก่อให้เกิดมลพิษจำนวนมาก มีความสูญเสียความหลากหลายทางชีวภาพหลายชนิดที่ส่งผลกระทบกลับมายังระบบนิเวศ เช่น ความต้องการพลังงาน ใช้ทรัพยากรเชื้อเพลิงปริมาณมากๆ และเกิดมลพิษทางอากาศ ส่งผลกลับมาที่พืชพรรณในพื้นที่ได้รับฝนกรดจากการสะสมตัวของไอกรดจากการผลิตพลังงานในพื้นที่

                จากการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมอย่างรวดเร็ว บนโลกใบนี้จนยากจะฟื้นฟูกลับมาดังเดิม ทำให้มนุษย์ชาติ ต้องปรับตัว บทความนี้จึงอยากจะเสนอรูปแบบการใช้ชีวิตที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมให้กับประชาชน และผู้กำหนดนโยบายในการพัฒนาประเทศได้พิจารณา ดังนี้

                1. แนวคิดเมืองช้า (slowly city) คือการใช้ชีวิต ทำกิจกรรมต่างๆ ในชีวิตประจำวันในเมืองที่เคยเร่งรีบตั้งแต่การกิน การนอน การทำงานให้ช้าลงไป จากการแข่งขัน แก่งแย่งกันในเรื่องต่างๆ ของชีวิต ลองหันกลับมาทบทวน และลดความเร็วในการใช้ชีวิตดูบ้าง ที่เป็นรูปธรรมได้แก่ การกินโดยการเคี้ยวอาหารให้นานขึ้น ละเอียดขึ้น การทำงานที่ใช้สติรอบคอบ การนอนที่เหมาะสมกับวัย การเดินทางที่หันมาเดินแทนการขับรถซิ่งตามท้องถนน สร้างกฎกติกาการดำเนินชีวิตอย่างช้าๆ บ้าง จะทำให้เราได้ตระหนักถึงความเป็นไปในการดำเนินชีวิตและความสวยงามของการใช้ชีวิตอย่างประณีตมากขึ้น ในเมือง slow city จริงๆ มีให้เห็นอยู่มากในเมืองชนบท เมืองเกษตรกรรมต่างๆ ที่ดำรงชีวิตอย่างเรียบง่ายและดั้งเดิม ดูจะเป็นวิถีแบบไทยๆ ที่น่าสัมผัส 

slow city จึงไม่ใช่เมืองฝันกลางวันแต่เป็นเมืองแห่งการมีสติ และมองรอบด้านด้วยการเห็นคุณค่าของเวลาและสิ่งแวดล้อมที่อยู่ร่วมกัน ข้อเสนอแนวคิดนี้จึงน่าจะเป็นการเริ่มที่ตัวเราเองก่อน ประเทศไทยได้เสนอเมืองลำพูน เป็นตัวอย่างเมืองslow city ที่เรียกว่าเมืองสบาย สบาย ซึ่งจะเป็นตัวอย่างเมืองอื่นๆ ที่มีความเป็นอยู่และวัฒนธรรมใกล้เคียงกัน

                2. แนวคิด small is beautiful เป็นแนวคิดของนักเขียน ชูมัคเกอร์ ชาวเยอรมัน ที่นำเสนอการทำงานเล็กๆ ที่ให้ความเป็นตัวตนของเรา การขับเคลื่อนของธุรกิจที่มีความคล่องตัวกว่าธุรกิจขนาดใหญ่