อนาคตเมืองในประเทศไทย ของกรมโยธาธิการและผังเมือง

อนาคตเมืองในประเทศไทย ของกรมโยธาธิการและผังเมือง 

ด้วยเหตุนี้  Galina Tachieva และนักผังเมืองกลุ่มหนึ่งจึงได้ร่วมกันค้นหาสาเหตุการกำเนิดรูปทรงเมืองที่กระจัดกระจายและได้นำเสนอกลยุทธ์การปรับปรุงฟื้นฟูกายภาพเมืองให้แปรสภาพเป็นเมืองแบบสมบูรณ์ ทั้งนี้ กลยุทธ์ส่วนใหญ่ที่นำมาใช้เป็นการปรับปรุงฟื้นฟูเมืองแบบเบ็ดเสร็จ (Infill) และการซ่อมสร้างความสมบูรณ์ของพื้นที่ (Retrofit or Repair) ซึ่งได้นำองค์ความรู้ทางด้านการออกแบบชุมชนเมือง (Urban Design) ในการปรับปรุงฟื้นฟู  ผู้เขียนเห็นว่าองค์ความรู้เหล่านี้อาจนำมาประยุกต์ใช้เพื่อแก้ไขการกระจัดกระจายของเมืองในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม  เนื่องจากเทคนิคในการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่มีเนื้อหาต้องกล่าวถึงเป็นจำนวนมาก ดังนั้น  บทความฉบับนี้จะกล่าวเฉพาะที่มาของกระจัดกระจาย และขั้นตอนโดยสรุปในการปรับปรุงฟื้นฟู  

การก่อกำเนิดการกระจัดกระจาย

            เมืองหรือชุมชนดั้งเดิมมักตั้งถิ่นฐานอย่างกระชับอยู่ในพื้นที่ที่ถูกควบคุมทางภูมิศาสตร์ รอบพื้นที่เมืองจะอุดมสมบูรณ์ไปด้วยแหล่งอาหารและแหล่งน้ำ เมื่อเศรษฐกิจเติบโตขึ้น  เนื้อเมืองจะเริ่มแผ่ขยายออกไปตามเส้นทางคมนาคมที่ใช้เชื่อมต่อระหว่างย่านและเมืองอื่นๆ (Strip Pattern) ต่อจากนั้น  เมื่อพื้นที่สองข้างเส้นทางคมนาคมเริ่มหนาแน่น   เนื้อเมืองจะเริ่มแผ่ขยายออกจากเส้นทางในลักษณะกระจายเป็นหย่อมๆ หรือกระจัดกระจายแบบก้าวกระโดด (Leapfrog Pattern) ไม่มีความต่อเนื่องกันและรุกล้ำพื้นที่การเกษตร  จากปริมาณของประชากรที่เพิ่มขึ้นทำให้รัฐต้องลงทุนก่อสร้างโครงข่ายถนนเพื่อรองรับการสัญจร เมื่อโครงข่ายการสัญจรได้รับการพัฒนาจนเกิดความสะดวกในการเดินทาง ประชากรในเขตชั้นในของเมืองจึงได้หลั่งไหลออกมาซื้อหาที่อยู่อาศัยในย่านชานเมือง และได้เกิดโครงการจัดสรรอาคารพักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่เติบโตในแนวราบเป็นจำนวนมาก ภาวะการเติบโตในแนวราบเป็นสภาพการกระจัดกระจายแบบแผ่ขยายเต็มพื้นที่ (Conurbation) ซึ่งถือว่าเป็นการกระจัดกระจายแบบสมบูรณ์ซึ่งจะก่อให้เกิดปัญหาทางกายภาพต่อเมืองนานับประการ

            เพื่อให้เข้าใจพัฒนาการอย่างชัดแจ้ง Tachieva  จึงได้สรุปขั้นตอนการกระจัดกระจายการออกเป็น 3 รุ่น  ดังนี้

            พัฒนาการรุ่นแรก (First-Generation Suburbs) เป็นการแผ่ขยายเนื้อเมืองตามแนวรถไฟฟ้าและถนนสายหลักที่ออกสู่ย่านและเมืองอื่นๆ ในขั้นตอนนี้เนื้อเมืองยังไม่รุกล้ำพื้นที่การเกษตรมากนักเนื่องจากยังไม่มีการตัดถนนสายย่อยเชื่อมต่อระหว่างกลุ่มที่พักอาศัย ชุมชนที่กระจายยังคงเกาะแนวขอบเส้นทางและรอบสถานีรถไฟ

 ภาพพัฒนาการการกระจัดกระจายรุ่นแรก

  ที่มา : Galina Tachieva, Sprawl Repair Manual, 2010

            พัฒนาการรุ่นที่สอง (Second-Generation Suburbs) ชุมชนเริ่มกระจัดกระจายออกนอกใจกลางเมือง ทำให้ใจกลางเมืองลดความหนาแน่นลง การจัดสรรที่ดินและบ้านเดี่ยวเริ่มแผ่ขยายมากขึ้นพร้อมกับการก่อสร้างโครงข่ายถนนสายหลักและรองเชื่อมต่อในชุมชนชานเมืองเกิดใหม่ ลักษณะการสัญจรด้วยรถยนต์เริ่มมีความเด่นชัดมากขึ้นในระยะนี้  พื้นที่พาณิชยกรรมรอบสถานีขนส่งและสองข้างทางยังมีความหนาแน่นเช่นเดิม

ภาพพัฒนาการการกระจัดกระจายรุ่นที่สอง

ที่มา : Galina Tachieva, Sprawl Repair Manual, 2010

            พัฒนาการรุ่นที่สาม (Third-Generation Suburbs)  การกระจัดกระจายแบบสมบูรณ์เต็มพื้นที่ย่านชานเมือง พื้นที่การเกษตรถูกรุกล้ำด้วยโครงการบ้านจัดสรรและอาคารพาณิชยกรรมที่กระจายตามแนวถนน ปัญหาการคับคั่งการจราจรได้ก่อให้เกิดมลภาวะและปัญหาสภาวะแวดล้อม พื้นที่ใจกลางเมืองลดความหนาแน่นลงอย่างเห็นได้ชัดเนื่องจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้ย้ายออกสู่ย่านชานเมือง

ภาพพัฒนาการการกระจัดกระจายรุ่นที่สาม

แนวทางการฟื้นฟูกายภาพเพื่อลดการกระจัดกระจายของเมือง

แนวทางการฟื้นฟูกายภาพเพื่อลดการกระจัดกระจายของเมือง

ภาพเปรียบเทียบเมืองกระจัดกระจายกับเมืองสมบูรณ์

          Galina Tachieva นักออกแบบชุมชนเมืองอาวุโสได้แบ่งรูปทรงของเมืองได้เป็น 2 ประเภท ประเภทแรกได้แก่รูปทรงเมืองที่กระจัดกระจายของ (Urban Sprawl) ประเภทที่สองซึ่งมีลักษณะตรงกันข้ามกับประเภทแรกเรียกว่า รูปทรงเมืองที่สมบูรณ์ (Complete City or Communities) รูปทรงเมืองที่กระจัดกระจายมีลักษณะที่เด่นชัดหลายประการเช่น การเป็นพื้นที่พึ่งพาการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลและรถขนส่งสินค้า พื้นที่เมืองเต็มไปด้วยโครงข่ายถนนและทางด่วนซึ่งมีสภาพติดขัด สองฝั่งถนนจะพบศูนย์การค้าและร้านค้าปลีก หรืออาคารบริการของรัฐที่เป็นอาคารขนาดใหญ่ (Big Box Building) หมู่บ้านจัดสรรที่ออกแบบวางผังถนนตามวิธี cul-de-sac ที่ตั้งมักอยู่ในย่านชานเมืองและเคยเป็นพื้นที่การเกษตรมาก่อน รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินมีลักษณะเชิงเดี่ยวมีสภาพของการใช้พลังงานและทรัพยากรที่สิ้นเปลืองซึ่งแน่นอนที่สุดพื้นที่เหล่านี้ต้องปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ในปริมาณมากรวมทั้งยังเป็นพื้นที่ที่อุดมไปด้วยมลพิษและปัญหาด้านสุขภาพ  ในขณะที่เมืองที่มีรูปทรงแบบสมบูรณ์จะมีลักษณะในทางตรงกันข้าม หรืออาจเรียกว่าเป็นเมืองแห่งการเดิน (Walkable Cities) ก็ได้  แตกต่างกับเมืองที่กระจัดกระจัดกระจายที่ถูกจัดให้เป็นเมืองแห่งการใช้รถยนต์ (Automobile Cities)

         เมืองกระจัดกระจายถูกเรียกว่าเมืองที่ไร้การวางแผนหรือเมืองแห่งการวางแผนล้มเหลว (Unplanned Cities) ซึ่งการวางแผนเมืองลักษณะนี้มักปล่อยให้กายภาพและเศรษฐกิจเติบโตไปตามธรรมชาติ ไม่มีทิศทาง  การบริหารจัดการใช้รูปแบบปล่อยให้เติบโตแล้วจึงค่อยหาทางแก้ไขปัญหา ซึ่งการแก้ปัญหามักจะแก้ไขที่ปลายเหตุ เช่น การแก้ปัญหาการคับคั่งการจราจรด้วยการตัดถนนเพิ่ม เป็นต้น  หรือการปล่อยให้ Growth แล้วจึงค่อย Plan แตกต่างจากเมืองแบบสมบูรณ์ที่ใช้การวางแผนให้เกิดการเติบโตตามทิศทางที่ต้องการหรือการใช้ Planning ในการสร้างทิศทางของ Growth นั่นเอง

แผนที่ GIS ช่วยในการเพิ่มคุณภาพชีวิตของประชาชน

แผนที่ GIS ช่วยในการเพิ่มคุณภาพชีวิตของประชาชน

กลุ่มบริษัทซีดีจี มีความภาคภูมิใจในการพัฒนาสังคมด้วยการมีส่วนร่วมในการพัฒนาระบบเทคโนโลยีสารสนเทศให้กับฝ่ายวิชาการพัฒนาที่อยู่อาศัย การเคหะแห่งชาติ เมื่อปี พ.ศ. 2546 เราได้จัดทำข้อมูลที่อยู่อาศัยด้านกายภาพ เศรษฐกิจ สังคมในรูปแบบฐานข้อมูลและแผนที่ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) รวมทั้งศึกษาและวิจัยเพื่อประยุกต์ใช้เทคโนโลยีและวิทยาการคอมพิวเตอร์สมัยใหม่ในการสนับสนุนการดำเนินงานของการเคหะแห่งชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การนำภาพถ่ายทางอากาศมาประยุกต์ใช้ในการวางแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถูกนำมาใช้ในการเคหะแห่งชาติตั้งแต่ปี พ.ศ. 2518 ซึ่งนับเป็นเรื่องที่น่าสนใจอย่างมากในยุคนั้น เนื่องจากสามารถเห็นภาพในมุมสูงและช่วยในการวิเคราะห์และประเมินสถานการณ์ชุมชนแออัดในพื้นที่ได้เป็นอย่างดี ช่วยในการระบุพิกัดที่จะต้องทำการสำรวจภาคพื้นดินเพื่อเก็บรายละเอียดเพิ่มต่อไปได้อย่างแม่นยำ เช่น บ้านเลขที่ ข้อมูลผู้พักอาศัย ระบบประปา ผู้นำชุมชน เป็นต้น จนกระทั่งปี พ.ศ. 2544 ได้มีแผนพัฒนาวิชาการซึ่งครอบคลุมการทำวิจัยเกี่ยวกับปัญหาที่อยู่อาศัยและจัดทำฐานข้อมูลชุมชนของผู้มีรายได้น้อยและฐานข้อมูลเคหะชุมชนรวมถึงโครงการภาคเอกชนในรูปแบบสารสนเทศ จึงเป็นจุดเริ่มต้นที่เราได้มีโอกาสทำงานร่วมกับการเคหะแห่งชาติ ณ เวลานั้น

เราได้ดำเนินการสำรวจโดยการลงพื้นที่จริง จัดทำฐานข้อมูลชุมชนผู้มีรายได้น้อย แสดงที่ตั้งชุมชน ขอบเขตชุมชน จำนวนครัวเรือน จำนวนหลังคาเรือนต่อพื้นที่ และโครงการที่อยู่อาศัยภาครัฐการเคหะแห่งชาติ แสดงตำแหน่ง และผังโครงการ รวมทั้งตำแหน่งโครงการที่อยู่อาศัยภาคเอกชน โดยการทำงานนั้นใช้ทั้งเทคโนโลยีภาพถ่ายทางอากาศและการใช้พนักงานเก็บข้อมูลภาคสนามมาช่วยในการวิเคราะห์แผนที่ภูมิศาสตร์

ระบบ GIS มีส่วนอย่างมากในความสำเร็จนี้ โดยสนับสนุนข้อมูลและการทำงานที่แม่นยำ วิเคราะห์อุปสงค์อุปทานของที่อยู่อาศัยในเขตเมือง เช่น ในการแก้ปัญหาโครงการบ้านเอื้ออาทรจำนวนหกแสนหน่วย ซึ่งมีความเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์อย่างมากในขณะนั้น เมื่อผลการวิเคราะห์แจ้งว่าตอนนี้ไม่เหมาะสมที่จะสร้างโครงการเพิ่มเติมแล้ว เราสามารถและยืนยันได้ด้วยข้อมูลในระบบ GIS ซึ่งสะดวกรวดเร็วและเห็นภาพชัดเจน การวิเคราะห์นี้สามารถลดความเสียหายส่วนที่ยังไม่ก่อสร้าง

ผลการการทำงานอย่างต่อเนื่องทำให้การเคหะแห่งชาติมีข้อมูลในระบบ GIS อย่างสมบูรณ์ทั้งในส่วนข้อมูลชุมชนแออัดและโครงการของการเคหะแห่งชาติลงไปจนถึงหน่วยที่พักอาศัยและเลขบ้าน ซอฟต์แวร์ที่สนับสนุนด้านการวิเคราะห์ข้อมูลแผนที่สามารถสนับสนุนเจ้าหน้าที่ให้ตัดสินใจและทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ถือได้ว่าการเคหะแห่งชาติเป็นหน่วยงานที่บุกเบิกการใช้ GIS ในด้านการจัดการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพและเกิดประโยชน์แก่องค์กรอย่างเห็นได้ชัด

ที่ผ่านมาการเคหะแห่งชาติ จะดูแลงานเฉพาะในเขตเมืองแต่ปัจจุบันเราเริ่มนำร่องโดยการนำระบบ GIS มาใช้วิเคราะห์ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับชนบท เช่น การทำแผนที่ชุมชนที่ระบุสภาพปัญหาสำหรับแต่ละหลังคาเรือนหรือการตั้งถิ่นฐานในชนบทของหมู่บ้าน พัฒนาโปรแกรมสำหรับการบริหารจัดการค่าชดเชยในกรณีเกิดภัยพิบัติ ปัญหาในการตั้งถิ่นฐาน มีน้ำท่วมซ้ำซากในบางพื้นที่ การบริการจัดการความช่วยเหลือ บ้านไหนควรได้รับค่าชดเชยเท่าไหร่ ทำให้สามารถตรวจสอบความช่วยเหลือที่รัฐมอบให้ชาวบ้านได้อย่างถูกต้อง

จับอันดับที่ดินที่ราคาแพงสุดในกทม.

จับอันดับที่ดินที่ราคาแพงสุดในกทม. ศูนย์ ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส รายงานผล การสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) ณ ปี 2551 ดังนี้ อันดับ ที่ 1 ราคาที่ดินที่แพงสุดขนาด 4 ไร่ (แปลงสมมติมาตรฐานขนาดกว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) บริเวณสยาม พารากอน 800,000 บาท/ตร.ว. อันดับ 2 สีลม 700,000 บาท/ตร.ว. ราคาต่ำกว่าสยามฯเพราะเป็นพื้นที่ที่เหมาะจะพัฒนาเป็นสำนักงานมากกว่าศูนย์ การค้า และศูนย์การค้าให้ผลตอบแทนการลงทุนสูงกว่า อันดับ ที่ 3 เยาวราช 650,000 บาท/ตร.ว. ลดลงจากปี 2539 ซึ่งเคยประเมินไว้ถึง 750,000 บาท/ตร.ว. เพราะเป็นย่านการค้าเดิมที่ถดถอยลงในปัจจุบัน อันดับที่ 4 มี 2 ทำเล คือถนนวิทยุ และถนนสาทร 600,000 บาท/ตร.ว.เท่ากัน อันดับ 6 สุขุมวิท แถวไทม์สแควร์ 500,000 บาท/ตร.ว. เป็นต้น ใน รอบปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น โดยเฉลี่ย 3.5% และคาดว่าปี 2552 นี้ ราคาเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นในอัตราลดลงเหลือ 1.5% ณ สมมติฐานว่า GDP ยังจะเติบโตประมาณ 2.0% ในปี 2552 อย่างไรก็ตามพื้นที่บางบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่านจะมีราคาเพิ่มขึ้นถึงเกือบ 10% ในขณะที่พื้นที่ ที่ผังเมืองกำหนดให้ก่อสร้างได้จำกัด กลับมีราคาลดต่ำลงบ้าง โดยสรุปราคาตลาดของที่ดินในเขต กทม.และทั่วประเทศ มีแนวโน้มชะลอตัวลงจนเกือบไม่มีความเปลี่ยนแปลงในปี 2552 และ มีแนวโน้มว่าราคาที่ดินอาจลดลง เช่น 1.ชายฝั่งทะเลตะวันออก กรณีเศรษฐกิจโลกชะลอตัวจนโรงงานผลิตเพื่อส่งออกปิดหรือลดคนงาน 2.ชายทะเลต่างๆ หากการท่องเที่ยวของไทยยังจะได้รับผลกระทบทางการเมืองอย่างต่อเนื่อง 3.สามจังหวัดชายแดนภาคใต้ กรณีความไม่สงบในพื้นที่นี้ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น

“เงินบาทแข็ง” กับ อสังหาริมทรัพย์

    

 “เงินบาทแข็ง” กับ อสังหาริมทรัพย์

ขณะนี้เศรษฐกิจไทยกำลังดีวันดีคืน การเมืองที่ทะเลาะกันก็ดูว่าจะชะลอลง คนไทยชั้นกลางก็กำลังเติบโตขึ้น ทั้งคนชั้นกลางในเมืองและชนบท รัฐบาลก็ดูว่าจะเข้าใจปัญหาปากท้องประชาชนดีว่า ถ้าจะอยู่ดีกินดี มีรายได้ดี ต้องมีการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนภาครัฐที่กระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการสร้างสาธารณูปโภค ทั้งที่เป็นพื้นฐาน เช่น ถนน เขื่อนชลประทาน และยกระดับสูงขึ้น เช่น ขนส่งมวลชล พลังงาน

ส่วนภาคเอกชนก็มั่นใจขึ้น มีการลงทุน การค้าพาณิชย์ ธุรกิจที่เป็นการบริการ เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น และมุ่งสู่เทคโนโลยีที่ก้าวหน้า เช่น การสื่อสาร และพลังงาน ถ้าประเทศมีความเป็นอยู่ดีขึ้น เศรษฐกิจดีขึ้น แน่นอนเงินจะต้องแข็งขึ้น เงินแข็งนั้นดีกว่าเงินอ่อนแน่ๆ ในสมัยรัชกาลที่ 5 เงิน 1 บาทเท่ากับ 1 ปอนด์ ประเทศไทยร่ำรวย พระองค์ท่านสามารถเอาเงินท้องพระคลังมาสร้างทั้งระบบสาธารณูปโภคและสร้างคุณภาพของคนไทย เช่น ส่งข้าราชบริพารไปศึกษาต่างประเทศ ยกระดับคนของประเทศไทย ให้ทัดเทียมยุโรป ช่วงนั้นเราส่งออกมากเป็นสินค้าเกษตรทั้งๆ ที่เงินบาทแข็งเหลือเกิน

เงินแข็งดีแก่ส่วนรวมอย่างไร แน่นอน เรานำเข้าน้ำมันต้องใช้เงินบาทแลกเงิน US แล้วไปจ่ายค่าน้ำมัน ซึ่งปัจจุบันเราจะซื้อน้ำมันถูกลงเพราะเงินบาทแข็ง เรานำเข้าเครื่องจักรก็ราคาถูกลง เราจ้างที่ปรึกษาต่างประเทศก็ราคา ถูกลง แปลว่าคนไทยส่วนรวมรวยขึ้น ถ้าเราเป็นหนี้ต่างประเทศช่วงนี้แหละรีบคืนหนี้ก็จะกำไรทันที จากการกู้มาที่ US ละ 40 บาท เหลือ 30 บาท รวยขึ้นหรือลดหนี้ได้ทันที 25% นักลงทุนทั้งภาคอุตสาหกรรมและภาคอสังหาฯ มีหลายคนที่ใช้เงินต่างประเทศ ช่วงนี้จึงเป็นช่วงที่ Refinance ดีที่สุด และอาจจะ Refinance ด้วยเงินสกุลอื่นได้ด้วย เช่น เอามากู้เงินยูโรเสียก็ดี ถ้าใครจำได้สมัยปี 2540 ที่เศรษฐกิจการเงินประเทศตกต่ำเหลือขนาด เรากู้ US มาลงทุนโครงการอสังหาฯ ประมาณ US ละ 28-30 บาท โดยถ้าไม่กู้ธนาคารไทยพวกเรากันเองก็บังคับให้กู้ US มาผสม เพราะดอกเบี้ยต่ำ 4% มาผสมกับเงินบาทสมัยนั้น 10% เฉลี่ยทั้งโครงการก็ 7%

พอเศรษฐกิจการเงินประเทศตกเหว เงิน US พุ่งขึ้นไป 50 กว่าบาท พวกเราธนาคารไทยก็บีบให้ผู้ประกอบการใช้หนี้ขณะที่กู้ จาก US ละ 30 บาท เป็น 50 บาท ล้มละลายกันทั่วหน้าเพราะหนี้เพิ่ม 30% ในระยะ 1-2 เดือน และนี่คือประสบการณ์เชิงลบของนักลงทุนโดยเฉพาะในภาคอสังหาฯ ที่ต้องใช้เงินเยอะในระยะสั้นๆ ไม่เหมือนพวกอุตสาหกรรมที่เขากู้ US มาใช้ในระยะยาวกว่า ซึ่งกว่าจะล้มละลายก็นานกว่าพวกอสังหาฯ บริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ในขณะนั้นล้มละลายกันระเนระนาด บริษัทใหญ่ๆ ที่เอาตัวรอดได้และยังเหลือขณะนี้ ก็ต้องขายบริษัทเอาเงินทุนต่างชาติมาใช้หนี้ บางบริษัทเป็นหนี้ร่วม 10,000 ล้าน เวลาผ่านไป 12-13 ปีก็ยังใช้หนี้ไม่หมด (ดูบริษัทที่รอดตัวยังอยู่ในตลาดหุ้นขณะนี้ก็มี เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, ศุภาลัย เป็นต้น)

เงินบาทแข็งมีจุดอ่อนอยู่ตรงไหน อยู่ตรงการส่งออกอย่างเดียว ที่พวกพ่อค้า Trader ซื้อมาขายไปบ่นว่าขายสินค้าส่งออกยากขึ้น แพงขึ้น สู้เขาไม่ได้ สินค้าส่งออกเดี๋ยวนี้เปลี่ยนโครงสร้าง จากสินค้าเกษตรพื้นฐาน เช่น ข้าว มันสำปะหลัง จะมีอัตราส่วนน้อยลงเมื่อเปรียบเทียบสินค้ายุคใหม่ เช่น อิเลคทรอนิคส์ รถยนต์ เครื่องใช้ไฟฟ้า อาหารสำเร็จรูปที่มากขึ้น เพราะเป็นสินค้าที่มีมูลค่าเพิ่ม (Value Added) มากกว่าการจะส่งออกข้าวคุณภาพต่ำที่เป็นสินค้าแข่งกับเวียดนาม หรือมันสำปะหลังแข่งกับประเทศเกษตรที่มีการพัฒนาต่ำกว่าเรา ประเทศไทยเดี๋ยวนี้ UN ไม่ยอมให้ใช้คำว่าประเทศด้อยพัฒนา ประเทศไทยเป็นประเทศกำลังพัฒนา มีความก้าวหน้าดีกว่าหลายประเทศของโลก ในอินโดจีนเราก็น้องๆ เกาหลี ไต้หวัน ดีกว่า ลาว เขมร เวียดนาม พม่า แม้กระทั่งมาเลเซียที่มีประชากรแค่ 30 ล้านคน และมีน้ำมันมากมาย (เราไม่มีน้ำมันถึงมีก็ขุดไม่ได้ มีปัญหาสิ่งแวดล้อม)

กลุ่มพ่อค้านักส่งออกต้องเปลี่ยน Mindset กันเสียที ต้องผลิตสินค้าที่มีคุณภาพส่งออก มิใช่ส่งสินค้าพื้นฐานถูกๆ ดูอย่างแตงโมของญี่ปุ่นที่เป็นแตงโม Premium ลูกสี่เหลี่ยมราคาแพงมาก หรือเนื้อโกเบก็เป็นจัดเป็น Premium เหมือนกันข้าวของเราก็น่าจะเป็น Premium หรือไม่ก็แปรรูปเป็นอาหารสำเร็จรูป ยังไงก็ขอฝากพ่อค้าส่งออกของไทยด้วยเพราะสินค้ามีคุณภาพของไทยที่ตลาดโลกต้องการมีเยอะมาก

หันมาดูอสังหาฯ ของเรา เงินแข็งน่าจะเป็นผลบวก โดยให้รีบคืนหนี้และ Refinance เสีย มีบริษัทยักษ์ใหญ่ชั้นนำฮ็อทมากแห่งหนึ่ง ได้สร้างคอนโดขายเมื่อ 5-6 ปีที่ผ่านมา โดยกู้ US ผ่านกองทุนในราคา 45 บาท ต่อ US ตอนนี้กำลังรุ่งและกำลังเข้าตลาดหุ้น และกำลังรีบคืน US ที่ราคา 31 บาท พลิก Crisis เป็นโอกาสทันที ส่วนผู้ประกอบการระดับ SME ขนาดกลางและขนาดเล็ก มิได้ค้าขายกับต่างประเทศก็อาจจะได้ประโยชน์น้อยหน่อย จะต้องค้ากับคนไทยที่รายได้ดีขึ้น ก็จะมาซื้อที่อยู่อาศัยกันมากขึ้น เดี๋ยวนี้คนไทยชั้นกลางระดับบนที่ทำงานในเมืองใหญ่เช่นกรุงเทพฯ จะซื้อบ้าน 2 หลัง บ้านชานเมือง 1 หลัง และซิตี้คอนโดอีก 1 หลังเอาไว้ทำงานวันจันทร์-ศุกร์ หรือให้ลูกเรียนในเมือง หรือเอาไว้หน้าฝนที่รถติดน้ำท่วม ก็ลองคิดดูนะครับ ขอให้ประเทศไทยโชคดี ทะเลาะกันให้น้อยลงอีก แล้วดูเพื่อนบ้านที่มาขายแรงงานด้วยว่าจะทำอย่างไรดี

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย พ.ศ.2528-2555 กรณีศึกษากรุงเทพมหานครและปริมณฑล

 การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย พ.ศ.2528-2555
กรณีศึกษากรุงเทพมหานครและปริมณฑล 

     การเรียนรู้จากอดีตย่อมสามารถนำไปรับใช้ปัจจุบันและโดยเฉพาะอนาคตที่จะไม่หลงตกสู่วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่ว่าด้วยการ “เฟื่อง” “ฝ่อ” “ฟุบ” และ “ฟื้น” ดังที่อาจารย์พัลลภ กฤตยานวัช บรรณาธิการบริหาร วารสารอาคารสงเคราะห์เคยให้ข้อสังเกตไว้ บทความนี้จึงนำความจริงเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2528-2555 มาพิจารณาพร้อมข้อสังเกตจากกรณีของโลกและ AEC ในอนาคต

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2555
          ในช่วง พ.ศ.2528 ถึง 2555 มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รวบรวมไว้ โดยจะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2528-2534 และชะลอตัวในช่วง พศ.2535-2539 หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542  และกลับฟื้นตัวอีกในช่วงปี 2543-2548 จากนั้นก็ชะลอตัวลง จนมาฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2553 ต่อเนื่องถึงปี 2555

ภาพที่ 1: การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2528-2555

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผลการศึกษาในปี 2554 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส {1} พบว่า แปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 560 ล้านบาท คาดว่าในปี 2555 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา

การเปลี่ยนแปลงราคาบ้านหลังเดิม

          กรณีศึกษานี้เป็นการติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยแยกที่อยู่อาศัยออกเป็นกลุ่ม ๆ และสำรวจทุกรอบครึ่งปีในโครงการเดิมตั้งแต่ เดือนธันวาคม พ.ศ.2534 จนถึงเดือนมิถุนายน 2555 ผลการศึกษาถือเป็นกรณีศึกษาของการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยต่างประเภท ดังนี้:

ภาพที่ 2: การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยต่างประเภท กรณีหลังเดิม

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (2555). Real Estate Index, 2012 Mid Year.

  กรุงเทพมหานคร

บทสรุปและข้อสังเกต

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยคงไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากการถดถอยของประเทศในยุโรปและสหรัฐอเมริกา ซึ่งขณะนี้กำลังค่อย ๆ ฟื้นตัว ส่วนหนึ่งเพราะมีประเทศรัสเซียที่มีเศรษฐกิจที่ดีต่อเนื่องเข้ามาทดแทน นอกจากนี้จากการรวมตัวเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนก็ยิ่งจะทำให้ภูมิภาคนี้แข็งแกร่ง และทำให้ประเทศไทย มีแรงดึงดูดให้ต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทย มากกว่าที่ไทยจะไปลงทุนในประเทศอาเซียน 
          เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังจะขยายตัวต่อไปในอนาคตในอีก 5 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีปัจจัยที่จะทำให้เกิดภาวะพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั่นก็คือ การเกิดฟองสบู่ของการเปิดตัวโครงการจนมากมายเกินความต้องการ แต่กรณีนี้ยังไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ เพียงมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้น นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตให้สถาบันการเงินประเมินค่าทรัพย์สินเองโดยไม่ต้องใช้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระ และการที่สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อในราคาประเมินที่อาจจะสูงเกินจริงจนจะก่อให้เกิดปัญหาในอนาคตได้

การเลือกทำเลที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ

การเลือกทำเลที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ

การเลือกทำเลที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ

เราสามารถแบ่งโซนของที่อยู่อาศัย ตามเขตการปกครองของทางราชการ และการจัดระบบการเดินทางขนส่ง ที่ดูแลกทม.อยู่คือสำนักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพฯมหานคร โดย แบ่งโซนของทำเลที่อยู่อาศัยออกเป็น 6 โซนหลักๆ เพื่อช่วยในการเลือกหาที่อยู่อาศัยและตัดสินใจเลือกได้อย่างเหมาะสมกับความต้องการ โดยเฉพาะความสะดวกในการเดินทาง ไปทำงานหรือไปสถานศึกษาของคนในครอบครัว 

เราจึงได้แบ่งโซนออกเป็นกลุ่มใหญ่ 6 กลุ่มหลัก โดยมีพื้นที่ใจกลางเมืองเป็นพื้นที่ ที่หนาแน่นที่สุด และแพงที่สุด ที่สำคัญคือเป็นแหล่งงานหลัก มีสำนักงานต่างๆ จำนวนมาก แต่เนื่องด้วยเป็นพื้นที่ธุรกิจที่มีราคาแพง ปัจจุบันจึงมีความนิยมลดลง เพราะรูปแบบที่อยู่อาศัย จะมีราคาแพงมากและมีพื้นที่ใช้สอยเล็กลง เหลือรูปแบบหลักๆ คือคอนโดมิเนียม ที่ราคาต่อตารางวา ขึ้นไปถึงหลักแสนทีเดียว พื้นที่โซนนี้ได้แก่ 




โซนที่ 1 กรุงเทพฯชั้นใน 
เป็นย่านที่มีผู้อาศัยหนาแน่น ย่านธุรกิจ และที่อยู่อาศัยราคาสูง รวมเขตต่างๆ ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งประกอบไปด้วยเขตดังต่อไปนี้ บางรัก ราชเทวี สาธร บางคอแหลม ยานนาวา สัมพันธ์วงศ์ ปทุมวัน พระนคร ป้อมปราบศัตรูพ่าย ดุสิต พญาไท ดินแดง ห้วยขวาง คลองเตย วัฒนา คลองสาน 




โซนที่ 2 กรุงเทพฯและปริมณฑลย่านทิศเหนือ
ย่านทิศเหนือ จะมีทำเลที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจตามแนวถนนสายหลัก อาทิเช่น ถนนพหลโยธิน ถนนวิภาวดีรังสิต วัชรพล รามอินทรา ลำลูกกา ซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยพื้นที่สีเขียวของผังเมืองกรุงเทพมหานคร เป็นที่อยู่อาศัยที่นิยมกันในอดีต เพราะเป็นพื้นที่ที่สามารถเดินทางติดต่อ ไปทางจังหวัด ทั้งเหนือและอีสาน ปัจจุบันจะมีพื้นที่สำคัญที่กำลังขยายตัวอย่างมาก คือย่านแจ้งวัฒนะ เพราะมีการขยายหน่วยราชการต่างๆขนาดใหญ่ และมีสะพานที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปทางฝั่งปทุมธานีได้สะดวก จึงมีแนวโน้มที่ดี มากกว่าทำเลอื่นๆในโซนนี้ ซึ่งประกอบไปด้วยเขตตอนเหนือของกรุงเทพ ได้แก่ จตุจักร ลาดพร้าว บางซื่อ หลักสี่ บางเขน ดอนเมือง สายไหม และบางอำเภอของจังหวัดปทุมธานี ได้แก่ ลำลูกกา อำเภอเมือง ลาดหลุมแก้ว ธัญบุรี คลองหลวง และอำเภอปากเกร็ด ในจังหวัดนนทบุรี




โซนที่ 3 กรุงเทพฯและปริมณฑลย่านตะวันออก 
ย่านตะวันออก จะมีทำเลที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจในย่าน วังทองหลาง สุขาภิบาล บึงกุ่ม มีนบุรี และส่วนหนึ่งของจังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นแหล่งงานจำนวนหนึ่ง มีโรงงานต่างๆ ที่อยู่อาศัยในโซนนี้ แต่ก่อนจัดว่าเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ของกรุงเทพฯ เพราะไกลจากกรุงเทพฯชั้นในมาก แต่ปัจจุบัน เมื่อมีการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ จึงมีการหาที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ราคาจึงเริ่มขยับตาม แต่ก็ยังมีพื้นที่ว่างอีกมาก ให้พัฒนา ที่อยู่อาศัยฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯโซนนี้ ประกอบด้วยเขต วังทองหลวง บางกะปิ บึงกุ่ม คันนายาว สะพานสูง มีนบุรี ลาดกระบัง คลองสามวา หนองจอก และอำเภอในจำหวัดฉะเชิงเทรา ได้แก่ บางน้ำเปรี้ยว และ อำเภอเมือง




โซนที่ 4 กรุงเทพฯและปริมณฑลย่านตะวันออกเฉียงใต้ 
ย่านตะวันออกเฉียงใต้ จะมีทำเลที่สำคัญคือเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงและมีเขตธุรกิจหลักคือแนวถนนศรีนครินทร์ และมีที่อยู่อาศัยฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือของใจกลางเมือง คือเขต สวนหลวง และ บางนา-เทพารักษ์ เขตนี้มีแนวโน้มเติบโตมากขึ้นเรื่อยๆ ส่วนด้านใต้ลงมามีเขตบางพลีสมุทรปราการ เป็นแหล่งงาน ที่มีโรงงานจำนวนมาก แต่สภาพแวดล้อมในบางจุดจะไม่ค่อยดี เนื่องจากมลภาวะจากโรงงานจำนวนมาก ผู้ที่พักอาศัยอยู่ในเขตนี้จึงเป็นผู้ที่จำเป็นต้องทำงานอยู่ใกล้แหล่งงาน ซึ่งประกอบไปด้วยเขตบางคอแหลม ยานนาวา วัฒนา คลองเตย สวนหลวง พระโขนง บางนา ประเวศ และอำเภอในเขตสมุทรปราการ ได้แก่ อ.เมือง บางพลี และบางปะกง




โซนที่ 5 กรุงเทพฯและปริมณฑลย่านทิศใต้ 
ย่านใต้ จะมีทำเลที่น่าสนใจ คือ ถนนพระราม 2 และมีการพัฒนาถนนที่คู่กันอยู่คือเพชรเกษม ที่เป็นเส้นทางไปยังภาคใต้ โซนนี้จะมีการขยายตัวของย่านพักอาศัยใหม่ๆในเขต ย่านหนองแขม และบางบอน เพราะเป็นพื้นที่ใหม่ ที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้ง่ายขึ้นทางถนนตัดใหม่จากตากสินและมีแนวรถไฟฟ้าวิ่งมาจ่ออยู่ด้วยแล้ว ส่วนด้าน สุขสวัสดิ์ และ พระประแดง ก็เป็นแหล่งงานของโรงงานจำนวนมาก เช่นเดียวกับฝั่งสมุทรปราการ ซึ่งสามารถเดินทางเชื่อมถึงกันได้สะดวกแล้วด้วยวงแหวนด้านทิศใต้ ส่วนกระทุ่มแบน และ สมุทรสาคร ยังเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่ยังไกลเกินไป ยังไม่ได้รับความนิยม ถึงฝั่งใต้ บริเวณปากอ่าวไทย โซนนี้ประกอบด้วยเขต หนองแขม ภาษีเจริญ บางแค จอมทอง ราษฎร์บูรณะ ทุ่งครุ บางบอน บางขุนเทียน และอำเภอในอำเภอในจังหวัดสมุทรสาคร ได้แก่ กระทุ่มแบน บ้านแพ้ว อำเภอเมือง




โซนที่ 6 กรุงเทพฯและปริมณฑล ย่านตะวันตกเฉียงเหนือ 
ย่านตะวันตกเฉียงเหนือเป็นย่านที่มีความเจริญเติบโตสูงเช่นกัน เพราะเป็นย่านที่ติดต่อไปทางจังหวัดภาคใต้ และเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ดี ด้วยอากาศและสภาพแวดล้อม เช่นย่านปิ่นเกล้า-ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางบัวทอง และ นนทบุรี ซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยตะวันตกเฉียงเหนือ ของกรุงเทพ ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ที่ทำงานในย่านนี้ เพราะการเดินทางเข้าพื้นที่ชั้นในยังไม่สะดวกเท่าที่ควร ต้องรอจนกว่าระบบขนส่งมวลชน เช่นรถไฟฟ้าจะพัฒนาเสร็จ ซึ่งก็คงใช้เวลาอีกหลายปี การติดต่อเข้าพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน จึงยังมีข้อจำกัด อยู่แค่สะพานปิ่นเกล้า และสะพายซังฮี้ ซึ่งการจราจรก็หนาแน่นอย่างทีเห็น โซนนี้ประกอบไปด้วยเขต ทวีวัฒนา ตลิ่งชัน บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ ธนบุรี บางพลัด และอำเภอในจังหวัดนนทบุรี ได้แก่ บางบัวทอง บางกรวย บางใหญ่ ไทรน้อย อำเภอเมือง



กรุงเทพฯมหานคร ถือว่าเป็นเมืองที่มีขนาดใหญ่มาก ใหญ่กว่าประเทศเล็กๆบางประเทศเสียอีก เช่นเกาะสิงคโปร์ ก็ยังเล็กกว่ากรุงเทพฯของเรา คนกรุงเทพฯเองก็คุ้นเคยกับโซนที่ตัวเองอยู่ ถ้าข้ามโซนไป ก็เหมือนคนแปลกถิ่น การหาที่อยู่อาศัยใหม่ หรือย้ายที่อยู่อาศัย จึงต้องมีข้อมูลที่ละเอียดพอ ที่จะช่วยให้ตัดสินใจได้เร็ว และง่ายขึ้น และโซนที่อยู่อาศัยต่างๆ จะมีทำเลที่อยู่อาศัยเด่นๆ ในหลายแห่งด้วยกันเพราะความกว้างนี่เอง
การรู้ข้อมูลในในโซนต่างๆ จึงจะช่วยให้คุณสามารถนำข้อมูล ข่าวสาร และการพัฒนาต่างๆในแต่และโซน มาวิเคราะห์ได้ว่ามีทิศทางการพัฒนาเป็นอย่างไร ตรงความต้องการของคุณหรือไม่ เพื่อความสะดวกในการมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลนั้นๆ ให้ตรงความต้องการของคุณและครอบครัวมากที่สุด นั่นเอง 

เมื่อรู้ทำเลต่างๆอย่างคร่าวๆแล้ว ตอนต่อไป เราก็จะไปดูรายละเอียดของแต่ละโซนกัน ว่ามีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานอย่างไร ทั้งปัจจุบันและอนาคต แนวโน้มการขยายตัวหรือความเจริญในแต่ละโซน และการต่อเชื่อมกับโซนต่างๆ ว่าสะดวกหรือไม่ อย่างไร 

ข้อมูลจาก
สำนักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพฯมหานคร
Suyyest
http://www.geocities.com/dohome2003/Html/Suyyest5.html