นิวแลนด์...แดนที่ราบสูง "10 สุดยอด" ติดปีกเศรษฐกิจอีสาน

ในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา ภาคอีสานได้รับการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะด้านถนนหนทาง สะพานข้ามแม่น้ำโขงทั้ง 3 แห่ง (หนองคาย มุกดาหาร นครพนม) ทำให้การสัญจรและขนส่งสินค้าสะดวกรวดเร็วมากขึ้นทั้งในประเทศและเชื่อมสู่ ประเทศเพื่อนบ้าน 

ขณะเดียวกันก็มีการลงทุนใหม่ ๆ เกิดขึ้น โดยเฉพาะด้านอุตสาหกรรมเกษตรแปรรูป ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ภาคค้าปลีก การค้าชายแดน รวมถึงด้านพลังงานทางเลือก ทั้งพลังงานแสงอาทิตย์และเอทานอล 

ภาค อีสานพลิกโฉมครั้งใหญ่ในยุครัฐบาล พล.อ.ชาติชาย ชุณหะวัณ เจ้าของนโยบายแปรสนามรบเป็นสนามการค้า และนำพาประเทศสู่ยุคอุตสาหกรรมใหม่ 

ในยุคนั้น ราคาที่ดินทั่วประเทศพุ่งขึ้นหลายเท่าตัวรับกระแสเศรษฐกิจบูม อานิสงส์ที่ส่งตรงถึงภาคอีสานก็คือ การขยายถนนมิตรภาพเป็นถนนสี่เลน 

หลายคนกลายเป็นเศรษฐีในชั่วข้ามคืนจากการขายที่ดิน 

ใน ยุคนั้น คนหนุ่มสาวในภาคอีสานเกือบ 80% ละทิ้งหมู่บ้าน หนีความแห้งแล้งกันดารออกมาแสวงโชคหางานทำในเมืองหลวง มุ่งหน้ามาเป็นสาวโรงงาน มาขับแท็กซี่ หรือมาเป็นกรรมกรก่อสร้าง 

พวกเขาคือปัจจัยการผลิตต้นทุนต่ำให้กับการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมใหม่ 

ใน ยุคนี้ พวกเขาเหล่านั้นเริ่มทยอยกลับถิ่นฐานบ้านเกิด มีทั้งกลับไปเป็นแรงงานในหัวเมืองใหญ่ บางส่วนกลับไปสร้างเนื้อสร้างตัวเป็นเถ้าแก่ในกิจการร้านค้าต่าง ๆ หรือเป็นผู้รับเหมา บางส่วนกลับไปปลูกยางพารา ซึ่งเป็นพืชเศรษฐกิจดาวรุ่งของภาคอีสาน

ในยุคนี้ อีสานได้เปลี่ยนไปแล้ว ต่อไปนี้คือ 10 สุดยอดที่อีสานมี แต่ที่อื่นไม่มี

1) ภาคอีสาน...มีเนื้อที่มากที่สุดของประเทศไทย 168,854 ตารางกิโลเมตร หรือมีเนื้อที่ร้อยละ 33.17 เทียบได้กับหนึ่งในสามของพื้นที่ทั้งหมดของประเทศไทย และยังเป็นประตูการค้าเชื่อมโยงสู่กลุ่มอาเซียน

ปัจจุบัน ภาคอีสานมีทั้งสิ้น 20 จังหวัด ได้แก่ 1.กาฬสินธุ์ 2.ขอนแก่น 3.ชัยภูมิ 4.นครพนม 5.นครราชสีมา 6.บึงกาฬ 7.บุรีรัมย์ 8.มหาสารคาม 9.มุกดาหาร 10.ยโสธร 11.ร้อยเอ็ด 12.เลย 13.สกลนคร 14.สุรินทร์ 15.ศรีสะเกษ 16.หนองคาย 17.หนองบัวลำภู 18.อุดรธานี 19.อุบลราชธานี 20.อำนาจเจริญ 

2) ภาคอีสาน...มีจำนวนประชากรมากที่สุดของประเทศ ข้อมูลจากสถาบันวิจัยประชากรและสังคม มหาวิทยาลัยมหิดล รายงานจำนวนประชากรของประเทศไทย พ.ศ. 2556 ว่า ภาคอีสานมีจำนวนประชากรมากที่สุด 19,093,000 คน รองลงมาคือ ภาคกลาง (ไม่รวมกรุงเทพฯ) 17,511,000 คน ภาคเหนือ 11,588,000 คน ภาคใต้ 8,640,000 คน และกรุงเทพฯ 7,791,000 คน 

3) ภาคอีสาน...เป็นแหล่งปลูกข้าวหอมมะลิคุณภาพชั้นดีที่สุดของประเทศและของโลก

4) ภาคอีสาน...เป็นแหล่งปลูกมันสำปะหลังส่งออกมากที่สุดของประเทศ และยังเป็นแหล่งปลูกอ้อยป้อนอุตสาหกรรมน้ำตาล และผลิตเอทานอล

5) ภาคอีสาน...เป็นแหล่งปลูกยางพารา ปัจจุบันสามารถเปิดกรีดน้ำยางได้แล้ว กลายเป็นพืชเศรษฐกิจตัวใหม่ที่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้กับคนอีสานในเวลานี้

6) ภาคอีสาน...เป็นแหล่งอารยธรรมเก่าแก่ยุคอารยธรรมขอม เป็นจุดเด่นที่สำคัญของการท่องเที่ยวอีสาน

7) ภาคอีสาน...เป็นภาคที่มีกำลังแรงงานมากที่สุดทั้งในภาคเกษตรกรรมและอุตสาหกรรม

8) ภาคอีสาน...มีสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร (ส.ส.) มากที่สุด เป็นฐานเสียงที่เป็นตัวชี้ขาดในการจัดตั้งรัฐบาล

9) ภาคอีสาน...เป็นภาคที่มีเขยฝรั่งมากที่สุดของประเทศ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง จึงเป็นกลุ่มลูกค้าที่ห้างสรรพสินค้าในหัวเมืองใหญ่ทั้งโคราช ขอนแก่น อุดรธานี ให้ความสำคัญอย่างยิ่ง 

10) ภาคอีสาน...เป็นบ้านหลังที่สองของบรรดาเศรษฐีกรุงเทพฯ ที่หนีภัยน้ำท่วมและสะสมทรัพย์สิน แห่ไปซื้อที่ดินสร้างบ้าน หรือทำรีสอร์ตอย่างเนืองแน่น โดยเฉพาะในโซนของอำเภอปากช่อง เขาใหญ่ วังน้ำเขียว สีคิ้ว จังหวัดนครราชสีมา 

ล่าสุดรัฐบาลนางสาวยิ่ง ลักษณ์เร่งแจ้งเกิดโครงการรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรน เส้นทางกรุงเทพฯ-โคราช-หนองคาย ก็ยิ่งเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในภาคอีสานคู่ขนานไปกับกระแสการ เปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปี 2558 นี้ 

นี่คือความได้เปรียบที่ทำให้เศรษฐกิจอีสานโตก้าวกระโดด

สยามสแควร์ครองแชมป์ที่ดินแพงสุดในไทย

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) กล่าวว่า ในพื้นที่บริเวณติดถนนพระรามที่ 1 รอบรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่พึงวิเคราะห์ได้ตามศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุด เป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท หรือ 600 ล้านบาทต่อไร่ และแนวโน้มยังปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาที่ดินใจกลางเมือง เช่น สยามสแควร์ ชิดลมและเพลิตจิต ยังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่คงไม่ได้เพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 2 ล้านบาทในปี 56 นี้ แต่คงเป็นเพียงราว 1.7 ล้านบาท ณ สิ้นปีนี้ และคาดว่ายังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเมื่อมีโครงข่ายรถไฟฟ้าออกนอกเมือง เพราะยิ่งทำให้ประชาชนสามารถเข้าสู่ใจกลางเมืองได้ง่ายขึ้น"นายโสภณ ระบุ

ทั้งนี้ จากปี 37 ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวอยู่ที่ประมาณตารางวาละประมาณ 400,000 บาท และเพิ่มเป็น 430,000 บาทในปี 39 แต่พอถึงปี 40-41 ราคาที่ดินตกต่ำลงเหลือเพียงตารางวาละ 380,000 บาท หรือลดลง 5% จากนั้นราคากลับมาที่จุดสูงสุดอีกครั้งในปี 45 หรืออีก 6 ปีต่อมา อย่างไรก็ตามปี 55 นี้ มีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ก็เท่ากับเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 3 เท่าในระยะเวลาประมาณเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา คาดว่าในเดือน ธ.ค.56 ราคาน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา

อย่างไรก็ตาม คงต้องประเมินในรายละเอียดในเวลาดังกล่าวอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งการที่ราคาที่ดินที่สยามสแควร์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นนี้ ก็เพราะว่า มีรถไฟฟ้าบีทีเอส 2 สายมาบรรจบกัน ทำให้ศักยภาพของที่ดินดี การเดินทางสะดวก และโดยที่เป็นแหล่งค้าปลีกที่สำคัญที่สุดของกรุงเทพมหานครหรือประเทศไทยโดยรวม จึงยิ่งทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก และยิ่งรถไฟฟ้าขยายตัวออกไปนอกเมืองเท่าไหร่ ก็เท่ากับจะสามารถนำคนเข้ามายังใจกลางเมืองได้ง่ายขึ้นเท่านั้น และจะทำให้มูลค่าที่ดินใจกลางเมืองยิ่งเพิ่มขึ้นตามลำดับ 

ราคาที่ดินหนองคายพุ่งรับ"เออีซี" แห่ซื้อเก็งกำไรขายกลุ่มทุน

นายวิวัฒน์ชัย จิวาศักดิ์อภิมาศ รองประธานและเลขาธิการหอการค้าจังหวัดหนองคาย และผู้ประกอบการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจังหวัดหนองคาย กล่าวว่า ราคาที่ดินของจังหวัดหนองคายตอนนี้ถือเป็นช่วงที่มีราคาสูงมาก ราคาที่ซื้อขายกันจริงๆ ส่วนใหญ่จะสูงกว่าราคาที่ประเมินไว้มาก และที่สำคัญมีการซื้อเพื่อเก็งกำไรกัน ส่งผลให้ราคาซื้อขายจริงสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์และที่ดินริมถนนสายที่ตัดจากตัวเมืองหนองคายไปด่านพรมแดนสะพานมิตรภาพไทย-ลาวนั้น ขณะนี้บูมกว่าทุกจุด อาคารพาณิชย์จากเดิมที่มีการซื้อขายกันที่ห้องละ 1.9-2 ล้านบาท สูงขึ้นเป็น 5-7 ล้านบาท ส่วนราคาที่ดินที่ซื้อ-ขายนั้นก็สูงกว่าราคาประเมินหลายเท่าตัว ล่าสุดที่มีการซื้อขายกันอยู่ที่ไร่ละ 8-9 ล้านบาท ในขณะที่ราคาประเมินล่าสุดที่มีการประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 อยู่ที่ 5.2 ล้านบาทต่อไร่

ทางด้าน นายวีระชัยโชค มงคลภูมิรัตน์ รองนายกเทศมนตรีเมืองหนองคาย และที่ปรึกษาหอการค้าจังหวัดหนองคาย เปิดเผยว่า ราคาที่ดินในจังหวัดหนองคายขณะนี้ถือว่าสูงมากจนเต็มเพดาน เฉพาะค่าเช่าก็ยังสูงเช่นเดียวกัน ล่าสุดมีการเช่าที่ 30 ไร่ 30 ปี ค่าเช่าสูงถึง 60 ล้านบาท ส่วนราคาขายที่ดินในตัวเมืองที่เป็นเขตเศรษฐกิจหลัก พื้นที่กว่า 4 ไร่ ขายกันที่กว่า 100 ล้าน ที่ริมแม่น้ำโขง 3 ไร่ ขาย 75 ล้านบาท โดยมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่ เช่น ซีพี แสนศิริ รวมไปถึงกลุ่มทุนที่เกี่ยวกับการสร้างที่อยู่อาศัย ได้เข้ามาหาที่ดินแปลงใหญ่เพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับ ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี (AEC) ที่จะเกิดขึ้นในปี 2558 คาดกันว่าจะมีนักลงทุนจากต่างชาติ เข้ามาในจังหวัดหนองคายเป็นจำนวนมาก มีการขออนุญาตสร้างรีสอร์ต โรงแรมขนาดใหญ่ 7 ชั้นริมถนนหนองคาย-โพนพิสัย รวมไปถึงโฮมโปรที่ได้ลงมือก่อสร้างไปแล้ว การลงทุนโครงการใหญ่ๆ ข้างต้นก็เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ปรับราคาขึ้นตามไปด้วย ทำให้ขณะนี้คนหนองคายระดับรากหญ้าจนถึงระดับกลาง ยากที่จะมีที่ดิน รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านและอาคารพาณิชย์ในเขตเมืองเป็นของตัวเอง

การซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์ในจังหวัดหนองคายเริ่มคึกคักตั้งแต่ต้นปี 2553 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะในปี 2555 จนถึงขณะนี้การซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์ในจังหวัดหนองคายคึกคักมาก ทำให้ราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นอีก เมื่อเทียบกับปี 2554 แล้ว ราคาที่ดินและอาคารพาณิชย์ปรับขึ้นจากเดิม 2-3 เท่าตัว จากกระแสข่าวที่มีความเป็นไปได้สูงที่โครงการใหญ่ๆ อีกหลายโครงการจะเข้ามา

ดำเนินการในเร็วๆ นี้ ประกอบกับจังหวัดหนองคายเป็นหน้าด่านในการเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน เมื่อมีการเปิดเออีซีในปี 2558 จึงทำให้กลุ่มทุนใหญ่เข้ามาลงทุนในพื้นที่ มีกลุ่มทุนเข้ามากว้านซื้อที่ดินเป็นแปลงใหญ่ตั้งแต่ 50-300 ไร่ เพื่อขายให้กับบริษัทขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาตั้ง ยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดหนองคายมีราคาสูงเกินจริงขึ้นไปอีก ที่ดินที่มีการซื้อขายกันขณะนี้ส่วนใหญ่ไม่ใช่เจ้าของขายเอง แต่เป็นมือที่ 3-4 แล้ว

สำหรับราคาประเมินที่ดินที่สูงที่สุดนั้นจะอยู่ภายในเขตเทศบาลเมืองหนองคาย โดยเฉพาะที่ดินที่ติดกับถนนประจักษ์ที่เป็นถนนสายหลักภายในเขตเทศบาลราคาประเมินสูงมาก อยู่ระหว่าง 8-10 ล้านบาทต่อไร่ แต่การซื้อขายกันจริงๆ แล้วสูงกว่าราคาประเมินมาก โดยเฉพาะแปลงสวยๆ นั้นราคาซื้อขายกันจริงๆ จะสูงเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนที่ดินริมโขงภายในเขตเทศบาลเมืองหนองคายนั้น ราคาประเมินอยู่ระหว่าง 3-4 ล้านบาท แต่ซื้อขายกันจริงๆ สูงกว่านี้ 

จุดที่มีการซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินอีกจุดหนึ่ง คือที่ดินริมถนนสายจากตัวเมืองหนองคายไปด่านพรมแดนสะพานมิตรภาพไทย-ลาว ซึ่งขณะนี้ถือเป็นถนนสายเศรษฐกิจ มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์มากกว่า 100 ห้อง ก็สามารถขายได้หมดภายในเวลาไม่นาน ราคาประเมินที่ดินริมถนนเส้นนี้อยู่ที่ประมาณ 1.8-2 ล้านบาทต่อไร่ แต่ซื้อขายกันจริงๆ สูงถึง 8-9 ล้านบาทต่อไร่เลยทีเดียว

ฟันธง!! เปิดโพย 13 หัวเมืองต่างจังหวัด...อสังหาฯดาวเด่น

เปิดโพย 13 จังหวัดโตแน่

ทั้ง นี้ หัวเมืองที่คาดว่าจะมีศักยภาพเติบโตมี 13 จังหวัด แบ่งเป็น 2 เวอร์ชั่น คือเวอร์ชั่นตลาดอสังหาฯ ที่เติบโตสอดคล้องกับพื้นฐานทางเศรษฐกิจมี 6 จังหวัด คือชลบุรี ภูเก็ต ขอนแก่น ระยอง อุบลราชธานี 

และลำปาง กับเวอร์ชั่นอสังหาฯ ที่มีโอกาสเติบโตในอนาคตอันใกล้ 7 จังหวัด ได้แก่ มหาสารคาม หนองคาย บุรีรัมย์ นครราชสีมา สระแก้ว กาญจนบุรี และพิษณุโลก

แนว โน้มดังกล่าว เป็นส่วนผสมมาจากปัจจัยหนุนหลายด้านรวมกัน เริ่มจากนโยบายกระจายความเจริญไปสู่ภูมิภาคของรัฐบาล ทำให้เศรษฐกิจในภูมิภาคเติบโตขึ้น (Urbanization) โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจ อาทิ เมืองท่องเที่ยว ทั้งภูเก็ต หัวหิน พัทยา กับเมืองธุรกิจและอุตสาหกรรม ซึ่งมีโฟกัสอยู่ที่ระยอง ชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา 

นอกจากนี้ กระแสการรวมกลุ่มเปิดการค้าเสรี โดยเฉพาะการนับถอยหลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ที่นำไปสู่การลงทุนพัฒนาเส้นทางคมนาคมระหว่างภูมิภาคลุ่มแม่น้ำโขง (GMS) เป็นพลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจจังหวัดชายแดนและจังหวัดตามเส้นทาง GMS อาทิ หนองคาย สระแก้ว และพิษณุโลก เป็นต้น

ประชากรเขตเมือง ตจว.โตจี๊ด

"ดร.ปิย ศักดิ์" แจกแจงว่า เหตุที่กล้าฟันธงมี 13 จังหวัดแนวโน้มอนาคตธุรกิจอสังหาฯ มาจาก 4 ปัจจัยหลักด้วยกัน คือภูมิภาคนิยม กระแสสังคมเมือง นโยบายเศรษฐกิจมหภาคของรัฐบาล และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐเริ่มจากปัจจัย "กระแสสังคมเมือง-Urbanization" ภาพที่เริ่มเป็นรูปธรรมชัดเจนเป็นลำดับ นับตั้งแต่นโยบายค่าแรง 300 บาท ได้เห็นภาพแรงงานคืนถิ่น ได้เห็นภาพคนชนบทเข้ามาพักอาศัย และทำงานในเขตเมือง เป็นการเปลี่ยนผ่านจากสังคมเกษตรกรรมสู่สังคมอุตสาหกรรมมากขึ้นตัวชี้วัดที่ ชัดเจนคือ "รายได้ประชากร" ประเมินจากปี 2503 มีประชากร 5 ล้านคน อาศัยในเขตเมืองโดยประมาณ ปัจจุบันปี 2556 พบว่าเพิ่มจำนวนเป็น 23 ล้านคน 

ประเมิน ว่าภายในปี 2563 ประชากรในเขตเมืองจะทวีจำนวนเป็น 29 ล้านคน นั่นหมายถึงมากกว่า 50% ของทั่วประเทศ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมากทวีคูณในเวลาเดียวกัน ประเด็นรายได้ต่อครัวเรือนในเขตภูมิภาคช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ก็เติบโตเร็วกว่าเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คือมีอัตราเติบโต 120-140% ขณะที่เขตกรุงเทพฯโตราว ๆ 60% มีผลบวกทางตรง เพราะรายได้มากขึ้น ความต้องการปัจจัย 4 ย่อมมากขึ้นตามไปด้วย

GMS ปลุกจังหวัดหน้าด่านโต

ปัจจัย "นโยบายเศรษฐกิจมหภาค" พบว่าช่วงเปลี่ยนผ่าน 2-3 ปี จนถึง 15 ปีหน้า จะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงเศรษฐกิจมหภาคของประเทศไทยครั้งใหญ่ เป็นผลลัพธ์จากนโยบายค่าแรง 300 บาท นโยบายจำนำข้าว ที่สนับสนุนรายได้เกษตรกร เท่ากับเพิ่มกำลังซื้อให้กับกลุ่มรากหญ้า ซึ่งเป็นประชากรส่วนใหญ่ของประเทศ

ปัจจัย "การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน" โครงการแห่งความหวังในต่างจังหวัด หนีไม่พ้นรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรน ในอนาคตเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ จะทำให้เชื่อมโยงการเดินทางจากที่หนึ่งสู่ที่หนึ่งได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น ผลพลอยได้อัตโนมัติ คือทำให้มีดีมานด์ที่อยู่อาศัยแนวรถไฟความเร็วสูง เพราะเคลื่อนที่เข้ากรุงเทพฯได้ง่ายและเร็วขึ้นนั่นเอง

และสุดท้าย ปัจจัย "ภูมิภาคนิยม" เป็นที่ชัดเจนแล้วว่าไทยร่วมกับเพื่อนบ้าน 10 ประเทศเริ่มนับถอยหลังเข้าสู่การเปิดเสรีเป็นเออีซีตลาดเดียว โดยเฉพาะความร่วมมืออนุภาคลุ่มน้ำโขง GMS มี 3 เส้นทางหลัก ๆ ที่เรียกว่า "ระเบียงเศรษฐกิจ" คือ 1.แนวเหนือ-ใต้ เชื่อมคุนหมิง ดานัง ท่าขี้เหล็ก แม่สาย กรุงเทพฯ 2.แนวตะวันออก-ตะวันตก เชื่อมเมืองท่าดานัง ผ่านสะหวันนะเขต เข้าไทยที่ จ.มุกดาหาร กาฬสินธุ์ ขอนแก่น เพชรบูรณ์ พิษณุโลก ลากยาวผ่านอ่าวรายาวดี เมียนมาร์ 

3.แนวใต้ เชื่อมเมืองโฮจิมินห์ ผ่านกรุงเทพฯ ทะลุไปถึงเมืองทวาย ซึ่งเป็นแนวเส้นทางที่รัฐบาลเมียนมาร์ออกแรงผลักดันอย่างมาก เพราะทวายจะได้กลายเป็นแลนด์มาร์กในการขนส่งสินค้าจากเวียดนามเข้าสู่ โซนมหาสมุทรอินเดีย

ประเทศไทยในฐานะอยู่จุดศูนย์กลาง GMS จังหวัดหน้าด่านหรือจังหวัดศูนย์กลาง ไม่ว่าจะเป็นเชียงราย (ด่านชายแดนเชียงแสน เชียงของ) พิษณุโลก มุกดาหาร หาดใหญ่ กาญจนบุรี ตาก ได้รับอานิสงส์ทั้งหมด

ตัวชี้วัด คือจังหวัดชายแดนมีตัวเลขการเติบโตการค้าแทบทุกด่าน โดยเฉพาะภาคอีสาน ไม่ว่าจะเป็นหนองคาย มุกดาหาร ปี 2555 โตถึง 20-30% ทั้งในแง่มูลค่าการค้าชายแดน และการขยายตัวของเศรษฐกิจในพื้นที่

วิถีคนเมืองนิยมซื้ออสังหาฯ ใกล้รถไฟฟ้า

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้วิเคราะห์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ลงทะเบียนเข้าชมงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 28”


ซึ่งจัดขึ้นโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อเดือนพฤษภาคม 2556 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดยสำรวจผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 10,000 คน พบว่า

อสังหาริมทรัพย์ 1-2 ล้านบาท พื้นที่ใกล้รถไฟฟ้าเป็นที่ต้องการมากที่สุด 

ผลสำรวจพบว่าประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 38 รองลงมาร้อยละ 37 เป็นห้องชุด และอีกร้อยละ 17 เป็นทาวน์เฮ้าส์

ด้านพื้นที่ที่ต้องการซื้อ พบว่าร้อยละ 53 ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้า ร้อยละ 26 ต้องการซื้อใกล้สถานที่ทำงาน ซึ่งหมายถึงโซนที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในปัจจุบัน หรือกำลังก่อสร้าง หรือมีโครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต

เขตที่ผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดในกรุงเทพฯ เรียงตามลำดับ 

คือ บางนา ลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวาง พระโขนง บางกะปิ พญาไท ธนบุรี สาทร และคลองเตย

ในจังหวัดนนทบุรี อำเภอที่มีความต้องการซื้อสูงสุด คือ อำเภอเมืองนนทบุรี บางบัวทอง ปากเกร็ด และบางใหญ่ ส่วนในจังหวัดสมุทรปราการ อำเภอที่มีความต้องการซื้อสูงสุด ได้แก่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ บางพลี และพระประแดง  

ผลสำรวจด้านระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อพบว่าร้อยละ 13 จะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาระหว่างการจัดงาน ร้อยละ 35 ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1-6 เดือน ร้อยละ 18 ต้องการซื้อภายใน 6-12 เดือน ร้อยละ 23 ต้องการซื้อภายใน 1-2 ปี และร้อยละ 11 ต้องการซื้อในระยะเวลาเกิน 2 ปีขึ้นไป ร้อยละ 58 ต้องการซื้อ เพื่อแยกครอบครัวหรือแต่งงาน และเพื่อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในขณะที่อีกร้อยละ 19 ของผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นทรัพย์สิน และเพื่อลงทุนหรือให้เช่า

ผู้บริโภคส่วนใหญ่ ร้อยละ 78 มีความต้องการใช้แหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงิน โดยร้อยละ 73 มีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนไม่เกิน 20,000 บาท 

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคส่วนใหญ่ คือร้อยละ 67.

ความสัมพันธ์ระหว่าง “ เทคโนโลยีด้านสารสนเทศภูมิศาสตร์ ” กับ “ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ”

              สำหรับ ในประเทศไทยนั้น การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานให้เช่า-ขาย ศูนย์การค้า ธุรกิจโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ รีสอร์ท สนามกอล์ฟ และนิคมอุตสาหกรรม แต่ธุรกิจที่มีบริษัทดำเนินการมากที่สุดและมีการแข่งขันสูง คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีบริษัทขนาดใหญ่ที่ดำเนินการอยู่ไม่ต่ำกว่า 50 บริษัท และยังมีบริษัทขนาดเล็กหรือบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างอีกเป็นจำนวนมาก การดำเนินการของบริษัทต่างๆ มีตั้งแต่พื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพื้นที่หัวเมืองใหญ่ต่างๆ เช่น เชียงใหม่ โคราช ขอนแก่น ภูเก็ต เป็นต้น แต่พื้นที่ที่มีการแข่งขันสูงที่สุดคงหนีไม่พ้น พื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล




  
ความสัมพันธ์ระหว่าง “ เทคโนโลยีด้านสารสนเทศภูมิศาสตร์ ” กับ “ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ”
   “ เทคโนโลยีด้านสารสนเทศภูมิศาสตร์ ” ตามความหมายของ ศูนย์วิจัยภูมิสารสนเทศเพื่อประเทศไทย คณะวิทยาศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (http://www.gisthai.org/about-gis/gis.html) ให้ความหมายว่า ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ หรือ Geographic Information System : GIS คือ กระบวนการทำงานเกี่ยวกับข้อมูลในเชิงพื้นที่ด้วยระบบคอมพิวเตอร์ ซึ่งข้อมูลในเชิงพื้นที่แบบที่คนทั่วไปเข้าใจได้ง่ายๆ ก็คือ ข้อมูลที่ปรากฎบนพื้นที่ทั้งหมด ทั้งถนน แม่น้ำ เสาไฟฟ้า สถานที่สำคัญต่างๆ แม้กระทั่งอาคาร บ้านเรือน ที่เรามองเห็นโดยทั่วไปนั่นเอง โดย GIS มี หน้าที่ในการนำเข้าข้อมูลเหล่านั้น มาทำการปรับแต่งและบริหารจัดการร่วมกับข้อมูลประกอบอื่นๆ เพื่อทำการวิเคราะห์และแสดงผลออกมาในรูปแบบของแผนที่

ความหมายของ “ อสังหาริมทรัพย์ ” คือ ที่ดินกับทรัพย์สินอันติดอยู่กับที่ดินนั้น หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดินนั้น อนึ่ง คำว่าอสังหาริมทรัพย์หมายรวมถึง สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นด้วย ( ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100 ดังนั้น ที่ดินต่างๆ สามารถนำมาใช้เพื่อการเป็นที่อยู่อาศัย เพื่อการค้า หรือเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ได้ “ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ” จึง เป็นการดำเนินธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินในรูปแบบต่างๆ ทั้งการทำเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม รีสอร์ท หรือนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น       จาก นิยามดังกล่าวข้างต้นจะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่สามารถนำเทคโนโลยีด้านสารสนเทศ ภูมิศาสตร์และข้อมูลเชิงพื้นที่มาประยุกต์ใช้ได้ทั้งในทางตรง เช่น การค้นหา แสดงผล วิเคราะห์ตำแหน่งที่ตั้งของโครงการ เป็นต้น หรือในทางอ้อม คือ การใช้ประโยชน์จากปัจจัยทางพื้นที่ด้านอื่นๆ เช่น ความใกล้-ไกลจากเส้นทางคมนาคม การขนส่งสาธารณะ หรือแหล่งธุกิจการค้าต่างๆ เป็นต้น โดยนำมาวิเคราะห์ประกอบการตัดสินใจในการจัดทำโครงการ หรือสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าเพื่อนำไปสู่การตัดสินใจซื้อของลูกค้า เป็นต้น